Strategia: postępy w realizacji planu strategicznego na lata 2012-2014:
- GTC zrealizowała 35% z trzyletniego planu sprzedaży aktywów, poprzez sprzedaż Platinium Business Park (Polska) oraz działki w rumuńskim mieście Galati. Transakcje te wygenerowały 64 mln euro wolnej gotówki;
- Spółka pozyskała 100 mln euro, dzięki pomyślnie zakończonej emisji akcji w czerwcu 2012 r.;
- GTC przedłużyła zapadalność obligacji o wartości 73 mln euro na lata 2017-2018 oraz dokonała wcześniejszego wykupu obligacji o wartości 25 mln euro, w celu ich umorzenia;
- GTC nabyła pozostałe 50% udziałów w projekcie Galeria Wilanów
Kluczowe dane finansowe w 2012 r.
- Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług pozostały na stabilnym poziomie 129 mln euro, pomimo sprzedaży Galerii Mokotów i Platinium Business Park;
- Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług, skorygowane o wpływ sprzedaży Galerii Mokotów, wzrosły ze 144 mln w 2011 do 148 mln euro w 2012 r.;
- Zysk przed opodatkowaniem, odsetkami i odpisami aktualizującymi wartość nieruchomości wyniósł 61 mln euro (57 mln euro w 2011 r.), co było możliwe dzięki ograniczeniu kosztów sprzedaży oraz administracyjnych;
- Ujemne przeszacowanie wartości nieruchomości netto w wysokości 115 mln euro, było konsekwencją spadku oczekiwanych stawek czynszu, przede wszystkim w centrach handlowych w Rumunii, Bułgarii i Chorwacji - krajach, w których nastąpiło dalsze pogorszenie sytuacji gospodarczej;
- Wskaźnik LTV zmniejszył się do poziomu 53% (60% w 2011 r.);
- Przepływy gotówkowe z działalności operacyjnej, po spłacie odsetek oraz jednorazowych płatnościach związanych z ustanowieniem zabezpieczeń, wyniosły 21 mln euro, tyle samo co rok wcześniej
Kluczowe działania w 2012 r.
- Nowe umowy najmu - ponad 58 000 mkw. powierzchni komercyjnych;
- Przedłużenie lub odnowienie umów najmu powierzchni biurowych (50 000 mkw.) i handlowych (17 000 mkw.);
- Wzrost wskaźnika wynajęcia powierzchni komercyjnych do 91% (87% w 2011 r.);
- Otwarcie (15 maja 2012 r.) Galerii Burgas w Bułgarii, dysponującej 37 000 mkw. powierzchni najmu i wynajętej w ponad 87%;
- Ukończenie budynku Platinium Business Park V (Polska);
- Uzyskanie certyfikatów LEED Gold dla budynków Corius i Platinium Business Park V (oba w Warszawie) oraz Galerii Burgas (Bułgaria)
- Rok 2012 był pełen wyzwań, jednak udało się nam wdrożyć dużą część naszej strategii, jednocześnie poprawiając wyniki operacyjne i finansowe. Poziom posiadanej przez GTC gotówki zwiększył się znacząco dzięki udanej emisji akcji oraz sprzedaży Platinium Business Park. Na nasz bilans pozytywnie wpłynęło też przedłużenie o 3,5 roku, na lata 2017-2018, zapadalności obligacji o wartości 73 mln euro. Poprawie wyników operacyjnych oraz poziomu przepływów gotówkowych z działalności operacyjnej sprzyjało również ograniczenie kosztów sprzedaży, administracyjnych oraz finansowych. Równocześnie, udało się nam wynająć ponad 58 000 mkw. powierzchni biurowych i handlowych, a także przedłużyć lub odnowić wcześniejsze umowy wynajmu, dotyczące 67 000 mkw. Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową, powinno to być postrzegane jako duże osiągnięcie – powiedział Alain Ickovics, Przewodniczący Rady Nadzorczej GTC S.A. -
W 2013 rok wchodzimy silniejsi, a naszym celem jest dalsze zwiększanie płynności i zmniejszanie zadłużenia, co umożliwi nam wypełnianie zobowiązań finansowych oraz zapewni finansowanie nowych inwestycji. Są wśród nich trzy centra handlowe - dwa w Warszawie oraz jedno w Belgradzie, jak również budynek biurowy w Bukareszcie – dodał Alain Ickovics.
Wyniki finansowe
Przychody z wynajmu oraz z tytułu usług były stabilne rok do roku i wyniosły 129 mln euro (tyle samo co rok wcześniej), pomimo sprzedaży Galerii Mokotów w sierpniu 2011 r. oraz Platinium Business Park I-IV w październiku 2012 r. Ograniczenie przychodów będące wynikiem sprzedaży Galerii Mokotów oraz Platinium Business Park I-IV, zostało częściowo skompensowane dzięki przychodom generowanym przez nowo ukończone obiekty oraz zwiększony ogólny poziom wynajęcia. Na dzień 31 grudnia 2012 r., ukończone budynki GTC były wynajęte w 91%, co oznacza, że dalszy wzrost poziomu wynajęcia jest nadal możliwy. Marża na wynajmie w 2012 r. również była stabilna i wyniosła 70% (72% w 2011 r.)
Przychody ze sprzedaży mieszkań spadły do 19 mln euro (z 25 mln euro w 2011 r.), głównie ze względu na spowolnienie sprzedaży mieszkań w Rumunii, wynikające z niesprzyjających warunków ekonomicznych w tym kraju.
Zysk brutto z działalności operacyjnej w 2012 r. wyniósł 90 mln euro, w porównaniu do 95 mln euro w 2011 r. Spadek ten był głównie wynikiem słabszej sprzedaży mieszkań.
Koszty sprzedaży zmniejszyły się o 45% w porównaniu rok do roku i wyniosły 4 mln euro. Było to rezultatem ograniczenia wydatków marketingowych, co z kolei było możliwe dzięki lepszemu ogólnemu wskaźnikowi wynajęcia oraz zakończeniu procesu wynajmu nowo ukończonych inwestycji, jak również dzięki sprzedaży Galerii Mokotów.
Koszty administracyjne, wyłączając koszty związane z emisją nowych akcji, zmniejszyły się do 14 mln euro (24 mln euro w 2011 r.). Obniżenie kosztów administracyjnych wynikało przede wszystkim z wprowadzonych przez Zarząd Spółki działań optymalizujących oraz faktu, że rok wcześniej część kosztów administracyjnych była związana ze sprzedażą Galerii Mokotów.
Strata netto z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisów dotyczących inwestycji mieszkaniowych wyniosła 115 mln euro. Strata wynika głównie z kryzysu strefy Euro, który miał wpływ na spadek oczekiwanego poziomu czynszów oraz wzrost stóp kapitalizacji, głównie w Bułgarii, Rumunii i Chorwacji.
Koszty finansowe zmniejszyły się w 2012 r. do 72 mln euro. Wpływ na to miał przede wszystkim spadek odsetek związanych z zobowiązaniami finansowymi (o 5 mln euro), jak również zmiana realnej wartości instrumentów zabezpieczających, wynikająca z ich nieefektywności w skutek przedłużenia terminu zapadalności oraz wykupienia obligacji.
Strata netto w 2012 r. wyniosła 132 mln euro, na co wpływ miała przede wszystkim strata na wycenie portfela nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisy związane z projektami mieszkaniowymi.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na dzień 31 grudnia 2012 r. kształtowała się na poziomie 1.811 mld euro (włączając aktywa przeznaczone na sprzedaż w wysokości 42 mln euro). Kolejna aktualizacja wyceny wartości nieruchomości oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową zostanie przeprowadzona przez Zarząd Spółki na dzień 31 marca 2013 r.
Wartość aktywów netto (NAV) na akcję na dzień 31 grudnia 2012 r. ukształtowała się na poziomie 2,7 euro, w porównaniu do 3,7 euro na dzień 31 grudnia 2011 r., na co główny wpływ miała emisja 100 mln akcji w cenie niższej od ich wartości księgowej.
Kluczowe wydarzenia w 2012 r.
Postępy w realizacji strategii - podnoszenie poziomu gotówki oraz obniżanie zadłużenia. Sprzedaż Platinium Business Park – jedna z największych transakcji w Polsce
Spółki zależne Grupy GTC oraz Grupy Allianz Real Estate podpisały finalną umowę sprzedaży Platinium Business Park w Warszawie. Wstępna umowa sprzedaży pięciu budynków Platinium Business Park została zawarta przez GTC i Allianz w czerwcu 2012 r. Po spełnieniu wszystkich warunków, 31 października 2012 r. strony podpisały umowę ostateczną, dotyczącą sprzedaży budynków I-IV. Sprzedaż piątego budynku kompleksu została sfinalizowana w lutym 2013 r.
Finalna cena sprzedaży pięciu budynków Platinium Business Park wyniosła 173 mln euro. Transakcja została przeprowadzona przy stopie kapitalizacji na poziomie 6,7% i przyniosła GTC łącznie około 60 mln euro wolnej gotówki.
Platinium Business Park wyróżnia wysoko ceniony projekt architektoniczny, zaawansowana specyfikacja techniczna oraz lista renomowanych najemców. Kompleks jest położony na skrzyżowaniu ulic Domaniewskiej i Wołoskiej w Warszawie. Pięć ukończonych budynków, o łącznej powierzchni najmu ok. 56.000 mkw., jest wynajętych w blisko 100%. Niezależnie od sprzedaży, GTC może rozbudować kompleks o kolejny obiekt o powierzchni ok. 13.000 mkw. do wynajęcia, który następnie będzie mógł być zakupiony przez Allianz Real Estate Group.
Udana emisja akcji
Liczba zapisów na oferowane 100 mln akcji zwykłych na okaziciela serii I, o wartości nominalnej 0,10 zł każda, ponad dwukrotnie przekroczyła liczbę oferowanych przez Spółkę akcji. W okresie subskrypcji, w ramach wykonania prawa poboru zostało złożonych 3 671 zapisów podstawowych na 97 822 615 akcji serii I. Jednocześnie, złożono 482 zapisy dodatkowe na 105 374 171 akcji serii I. Kardan N.V uczestniczył w emisji proporcjonalnie do posiadanych w Spółce udziałów. GTC pozyskała z emisji 445 mln zł (bez uwzględnienia kosztów oferty).
Przedłużenie na lata 2017-2018 zapadalności obligacji o wartości 73 mln oraz spłata obligacji o wartości 46 mln euro
GTC zaproponowała przedłużenie zapadalności części istniejących obligacji w drodze ich umorzenia oraz emisji i nabycia przez inwestorów w ich miejsce nowych. Propozycja ta została skierowana do wybranych inwestorów instytucjonalnych - posiadaczy obligacji GTC wyemitowanych w latach 2007-2008. Po uzyskaniu zgody obligatariuszy, Spółka wyemitowała obligacje na okaziciela o łącznej wartości nominalnej około 73 mln euro. Obligacje będą podlegać częściowemu wykupowi w trzech równych transzach w latach 2017-2018, a datę ich ostatecznego wykupu ustalono na 30 kwietnia 2018 roku.
Odsetki od wyemitowanych obligacji są płatne w okresach półrocznych, w oparciu o stopę WIBOR dla depozytów sześciomiesięcznych oraz marżę w wysokości 4% w stosunku rocznym. W celu dalszego oddłużenia, Spółka nabyła od obligatariuszy dodatkowe obligacje o wartości około 25 mln euro, w celu ich umorzenia. Cena ich nabycia wyniosła około 98% ich wartości nominalnej.
Projekty zrealizowane w 2012r.
Otwarcie Gallerii Burgas w Bułgarii
Dwunaste centrum handlowe zrealizowane przez GTC zostało otwarte 15 maja 2012 r. Był to jednocześnie jedyny nowy obiekt tego typu otwarty w Bułgarii w I poł. 2012 r. Galleria Burgas to pierwsze nowoczesne centrum handlowe z tak silnym składem najemców, położone w południowej części tego kraju. Dysponuje 37 000 mkw. powierzchni handlowej netto, która jest obecnie wynajęta w ponad 87%. Główni najemcy Gallerii Burgas to Grupa Inditex (Zara, Bershka, Oysho), H&M, Carrefour (supermarket o powierzchni 4 700 mkw.), Cinema City (10-salowy multipleks - pierwsze kino tej wielkości w regionie Burgas), Pure Fitness oraz wiele innych cenionych marek lokalnych i międzynarodowych.
Ukończenie Platinium Business Park V i pełna komercjalizacja budynku przed jego sprzedażą
Realizacja jedenastokondygnacyjnego budynku o powierzchni najmu 12 108 mkw. zakończyła się w czerwcu 2012 r. Powierzchnia typowego piętra wynosi 1 024 mkw. i może być dowolnie zaaranżowana w układzie gabinetowym lub open space. Na liście najemców są m.in. takie firmy jak: VeriFone Poland, Grupa PSA, Schrack-Seconet, K2 oraz Starcom. Sprzedaż budynku Grupie Allianz Real Estate została sfinalizowana w lutym 2013 r.
Ukończenie i komercjalizacja budynku Corius (Okęcie Business Park)
Trzeci budynek kompleksu Okęcie Business Park został oddany do użytku na początku stycznia 2012 r. Dysponuje 8 840 mkw. powierzchni biurowej klasy A na siedmiu kondygnacjach. Powierzchnia typowego piętra wynosi 1 434 mkw. Do dyspozycji najemców znajduje się również 205 miejsc parkingowych. Corius jest wyposażony w podniesione podłogi, podwieszane sufity, dźwiękochłonne okna uchylne, pełną klimatyzację, nowoczesny system zarządzania budynkiem i kontroli dostępu oraz profesjonalną ochronę. Na liście najemców znajdują się m.in. takie firmy jak: EGIS, Pandora A/S, Polskie Porty Lotnicze oraz Straż Graniczna.
Projekty w przygotowaniu
Dążenie do realizacji dwóch galerii handlowych w Warszawie
W 2012 r. GTC odkupiła od Polnord pozostałe 50% udziałów w projekcie, który zakłada realizację centrum handlowego Galeria Wilanów, położonego w jednej z najbardziej zasobnych dzielnic Warszawy. W wyniku transakcji, GTC będzie realizować i zarządzać Galerią Wilanów samodzielnie. W Galerii Wilanów docelowo znajdzie się ok. 76 500 mkw. powierzchni handlowej do wynajęcia netto. W pierwszej fazie projektu powstanie 60 000 mkw. powierzchni do wynajęcia netto, a koszt jej realizacji szacowany jest na 160 mln euro. Projekt jest obecnie w fazie zaawansowanych przygotowań (projekt architektoniczny jest już na ukończeniu), a jego realizacja rozpocznie się niezwłocznie po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń.
Równocześnie, GTC zamierza realizować nowoczesne centrum handlowo-rozrywkowe w północnej części Warszawy, na 4,9 hektarowej działce położonej w dzielnicy Białołęka. Po ukończeniu znajdzie się w nim ok. 60 000 mkw. powierzchni do wynajęcia netto, przy czym Spółka rozważa możliwość realizacji projektu w dwóch fazach (45 000 oraz 15 000 mkw.). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka na której powstanie centrum (GTC prowadzi rozmowy na temat zakupu brakujących 10% działki) jest w całości przeznaczona pod zabudowę handlowo-usługową. Dzięki dobrej komunikacji, w zasięgu bezpośredniego oddziaływania nowego centrum znajdą się, poza Białołęką, również sąsiednie dzielnice. Szacuje się, że w zasięgu planowanego centrum mieszka łącznie ok. 520 tysięcy osób. Koszt inwestycji szacowany jest na ok. 160 mln euro.
Oba planowane centra już teraz cieszą się dużym zainteresowaniem wśród kluczowych najemców, w tym wiodących międzynarodowych marek.
Inne planowane projekty
W zależności od sytuacji rynkowej, GTC rozważa realizację nowych projektów w wybranych krajach Europy Południowo-Wschodniej. Jest wśród nich centrum handlowe w Belgradzie (Serbia), o powierzchni 32 000 mkw. (z możliwością rozbudowy o kolejne 13 000 mkw.), jak również budynek biurowy w pierwszorzędnej lokalizacji w Bukareszcie (Rumunia), o powierzchni najmu 32 000 mkw.
Znaczące umowy najmu zwiększające ogólny poziom wynajęcia
GTC korzysta z reputacji solidnego dewelopera posiadającego umiejętność tworzenia najwyższej jakości powierzchni komercyjnych oraz rozwiązań dostosowanych do potrzeb firm z różnych branż. W 2012 r. GTC podpisała wiele znaczących umów najmu powierzchni biurowej i handlowej (odpowiednio ponad 34 000 i 24 000 mkw.). Umowy te mają pozytywny wpływ na ogólny wskaźnik powierzchni wynajętej, poziom gotówkowy oraz wycenę wybranych aktywów.
