CBRE: Spada aktywność na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych

Działalność inwestycyjna w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2012 r. spadła o ponad połowę w porównaniu z wcześniejszym okresem, a aktywność inwestorów skupiła się prawie wyłącznie na Polsce i Czechach. Jak pokazują analizy, to Polska jest liderem w regionie – w pierwszych trzech kwartałach 2012 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne na naszym rynku wyniósł 1,1 miliarda euro.
- Inwestorzy nadal wykazują duże zainteresowanie polskim rynkiem i zależy im na obecności tutaj. Mimo, że wolumen transakcji spadł w porównaniu z ubiegłym rokiem i proces inwestycyjny trwa znacznie dłużej niż dotychczas, między innymi dlatego, że pozyskanie finansowania dla inwestycji stało się wyzwaniem, jesteśmy świadkami kilku pokaźnych transakcji na naszym rynku – powiedział Przemysław Felicki (na zdjęciu), dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w CBRE. - Do końca roku spodziewamy się sfinalizowania sprzedaży biurowca Warsaw Financial Centre przez CA Immo i Pramerica Real Estate Investors. Wartość tej transakcji szacowana jest na 210 milionów euro. Inne toczące się transakcje to m.in. sprzedaż Platinium Business Park czy centrum handlowego Manufaktura w Łodzi za kwotę 400 milionów euro. Polską interesują się nie tylko inwestorzy z sektora nieruchomości handlowych czy biurowych. Segment logistyczny także przyciąga kapitał – w tym roku mieliśmy w tej branży wielkie transakcje, jak np. sprzedaż portfela Prologis firmie Hines za kwotę 96 milionów euro. Do końca tego roku spodziewamy się finalizacji kolejnych inwestycji. W całym 2012 r. wartość wszystkich transakcji inwestycyjnych na Polskim rynku nieruchomości powinna zamknąć się w kwocie około 2 miliardów euro – dodaje Felicki.
Podczas gdy na rynkach strefy euro inwestorzy zachowują ostrożność, w krajach skandynawskich oraz w Wielkiej Brytanii wykazują się większą aktywnością. 20% wszystkich europejskich transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie 2012 r. dotyczyło nieruchomości w Londynie. Stolica Wielkiej Brytanii jest też miastem, do którego kieruje się blisko połowa kapitału napływającego do Europy z innych  regionów świata. Jakość i wielkość londyńskiego rynku nieruchomości komercyjnych nadal przyciąga kapitał spoza starego kontynentu. Natomiast udział rynków skandynawskich w całym europejskim rynku inwestycyjnym wzrósł z 14% w 2011 r. do 18% w pierwszej połowie 2012 r.
Sytuacja na południu Europy jest trudna – udział pięciu peryferyjnych rynków należących do strefy euro (Hiszpania, Portugalia, Włochy, Grecja i Irlandia) w całościowych obrotach osiągniętych w pierwszej połowie 2012 r. spadł do 4.9%, w porównaniu z 13% w latach 2008-09. Choć na silnych rynkach rentowność inwestycji w powierzchnie najwyższej klasy utrzymuje się na stabilnym poziomie, rentowność na rynkach południowej Europy jest niska. Również w Holandii czy na rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii jest ona słaba. Najlepiej bronią się wyniki osiągane z inwestycji w nieruchomości handlowe położone przy głównych ulicach miast, podczas gdy w ujęciu rocznym rentowność z inwestycji w sektorze biurowym i przemysłowym w całej Europie spadła.
Główne trendy w 2012 r.
W 2012 r. główne trendy rysujące się na europejskim rynku nieruchomości to słabszy popyt ze strony najemców w wielu krajach, który wynika z niepewnej sytuacji gospodarczej; wyhamowanie lub spadek wysokości czynszów, popyt ze strony sieci handlowych koncentrujący się na najlepszych lokalizacjach w centrach miast; słaba dostępność kapitału na finansowanie nowych projektów oraz skupienie się inwestorów na najwyższej jakości aktywach ulokowanych na stabilnych rynkach o wysokiej rentowności. Aktywność inwestycyjna na wszystkich rynkach Europy spadła w pierwszej połowie 2012 r., a wolumen transakcji obniżył się o 22% w porównaniu z poprzednim rokiem.
- Na nastroje inwestorów duży wpływ miało obniżenie wiarygodności kredytowej państw strefy euro oraz przeciągająca się sytuacja braku realnych rozwiązań dla kryzysu strefy euro. Jednocześnie popyt na najwyższej jakości nieruchomości w pierwszorzędnych lokalizacjach utrzymuje się na stałym poziomie. Dobre wskaźniki makroekonomiczne zachęcają coraz liczniejszych inwestorów z różnych stron świata do wchodzenia na rynki europejskie, co stanowi dowód niesłabnącej popularności wiodących miast jak Londyn czy Paryż – powiedział Peter Damesick, główny ekonomista ds. rynków Emea w CBRE.
Nadzieją dla europejskich rynków nieruchomości jest kapitał napływający do regionu z różnych stron świata w tym z Ameryki Północnej, Azji czy Bliskiego Wschodu. Wartość takich inwestycji w pierwszej połowie 2012 r. szacowana jest na 10 miliardów euro. Segmentem, który budzi największe zainteresowanie inwestorów jest rynek biurowy. Wyraźnym trendem jest także niesłabnąca aktywność niemieckich funduszy inwestujących w nieruchomości (spezialfonds) – przewiduje się, że na przestrzeni najbliższych trzech do pięciu lat rynek ten osiągnie wartość 50 miliardów euro.
- W Polsce jesteśmy świadkami zarówno aktywności niemieckich funduszy jak i napływu globalnego kapitału. Fundusze działają przede wszystkim w Warszawie, gdzie w ostatnim czasie zakupiły najwyższej jakości aktywa w najlepszych lokalizacjach. Dla przykładu GLL Partners kupiło biurowiec Renaissance, a IVG nabyło biurowiec Norway House, oba zlokalizowane w ścisłym centrum Warszawy. Wartość transakcji dokonanych przez fundusze rzadko przekracza 50 milionów euro. W Polsce widzimy też inwestorów spoza Europy, na przykład amerykański fundusz Blackstone, który w ubiegłym oraz bieżącym roku kupił kilka obiecujących centrów handlowych z myślą o inwestowaniu w te aktywa w celu podniesienia ich wartości. Amerykański Hines także jest aktywny na polskim rynku – komentuje Przemysław Felicki.
 
Perspektywy europejskiego rynku nieruchomości
Przyszłość europejskiego rynku nieruchomości pozostaje niepewna w związku z zawirowaniami i brakiem jasności jak i kiedy rozwiązany zostanie kryzys w strefie euro. Obecnie panuje przekonanie, że przywódcy strefy euro zrobią wszystko, aby utrzymać ją w obecnym kształcie, jednak perspektywy gospodarki na 2013 rok są słabe, a powrót na ścieżkę wzrostu będzie powolny. W krótkim okresie kluczowymi wyznacznikami dla strefy euro będą słaby popyt ze strony najemców i związany z tym ograniczony wzrost czynszów; ograniczona aktywność inwestycyjna i niewielka dostępność finansowania; dalsza polaryzacja i związana z tym przecena aktywów na rynkach peryferyjnych; mała aktywność developerska oraz ograniczona podaż powierzchni najwyższej jakości, z rosnącymi wskaźnikami wolnych powierzchni w projektach niższej klasy.