Obiekty handlowe, które będą dysponowały największym potencjałem gwarantującym zwrot poniesionych nakładów to parki handlowe i mniejsze centra handlowe. W parkach handlowych najemców przyciągają niższe czynsze związane z szybkim i mało skomplikowanym procesem budowy, a także stosunkowo niskimi kosztami samej budowy w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych. Natomiast mniejsze centra handlowe z supermarketem lub sklepem dyskontowym zaspokajają podstawowe potrzeby mieszkańców, ponieważ uzupełnieniem oferty strategicznego najemcy jest towarzyszący mu pasaż handlowym w postaci mini galerii. Takie rozwiązania najlepiej sprawdzają się w mniejszych miejscowościach, gdzie czynnikami stymulującymi jest popyt ze strony najemców na tego typu powierzchnie handlowe. Dlatego deweloperzy upatrują swego rodzaju niszy w mniejszych miejscowościach.
Trend inwestowania w mniejszych miejscowościach spowodował, że popyt na powierzchnie handlowe w największych ośrodkach pozostał stabilny, a mniejsze miasta oraz te o wysokim nasyceniu są wnikliwie badane przez potencjalnych najemców. Wiąże się to z presją na obniżkę czynszów za wynajem powierzchni obserwowaną na niektórych rynkach. Wskaźnik komercjalizacji nowo otwieranego obiektu, który jest satysfakcjonujący, to jak najbliższy 100%. To zależy od lokalizacji obiektu. Przy dobrej lokalizacji ciągle jest możliwe osiągnięcie 100%.
Kampanię marketingową rozpoczynamy się już na etapie projektowym. Największą możliwość przyciągnięcia najemców do obiektu stanowi połączenie odpowiednio dobranej kampanii marketingowej, silnego zaplecza w postaci wewnętrznego działu najmu oraz zapewnienie wsparcia profesjonalnych firm świadczących usługi z zakresu komercjalizacji. Wśród podstawowych działań marketingowych, które stosujemy są głównie działania promocyjne takie jak: reklama w prasie branżowej i lokalnej, w internecie, reklama na bilboardach zlokalizowanych w miejscowości, w której dany projekt jest realizowany, udział w targach i konferencjach branżowych oraz działania public relations.
Sieciowi najemcy, zwłaszcza ci o stabilnej pozycji na rynku, są bardzo pożądani, wzmacniają pozycjonowanie centrum, są rzetelnymi płatnikami, choć najczęściej mają świadomość swojej siły oddziaływania, co przekłada się na silną pozycję negocjacyjną: wysokie wymagania w zakresie wykończenia lokalu przez dewelopera przy relatywnie niskim czynszu. Najlepiej współpraca układa się zazwyczaj z tymi firmami, które mają już doświadczenie w handlu na bardzo specyficznym obszarze jakim są centra handlowe, bez względu na to, czy jest to firma duża i sieciowa, czy mniejsza, lokalna. Najem w obiekcie handlowym, zwłaszcza w galerii z wewnętrzną komunikacją rodzi dodatkowe koszty związane z wykończeniem lokalu w określonym standardzie, utrzymaniem powierzchni wspólnych czy promowaniem obiektu. Takie obciążenia powinny być odpowiednio wkalkulowane w biznes plan, tak aby najemca, już przy podpisywaniu długoterminowej umowy najmu, miał świadomość, że na zwrot z inwestycji będzie musiał czasem dłużej poczekać. Niewłaściwa kalkulacja powoduje często szybkie zadłużenie najemcy, co jest niekorzystne zarówno dla niego samego, jak i dla właściciela obiektu.
Najbardziej optymalnym rozwiązaniem przy komercjalizacji obiektu jest obecność zarówno najemców sieciowych, tzw. „kotwic” jak i firm mniejszych, często lokalnych, zwłaszcza tych dobrze znających specyfikę centrów handlowych. Obecna niepewność gospodarcza w Europie kształtuje nastawienie banków i deweloperów co do nowo powstających inwestycji. Mając to na uwadze, trudno formułować dokładne prognozy na kolejne lata. Następnym czynnikiem, z którym borykają się deweloperzy jest dywersyfikacja rynków handlowych pod względem stopnia rozwoju, jak i lokalnych uwarunkowań. To co wyróżnia rynki handlowe w poszczególnych miastach to obecność w nich nowoczesnego obiektu handlowego, który na lokalny rynek dostarczył nową jakość oraz zaoferował mieszkańcom nowe doświadczenia zakupowe. Deweloperzy inwestujący w danym mieście muszą sprostać wymogom tychże mieszkańców.
Tagi:
