Umowy najmu lokali użytkowych w galeriach handlowych zawierane są z reguły na okres pięciu lat, często z opcją ich przedłużenia na kolejne 5 lat. Nie dotyczy to umów na standy, czy stoiska handlowe, które są wynajmowane na krótkie okresy czasu bądź na czas nieokreślony z krótkim terminem wypowiedzenia, z uwagi na fakt, iż w tej grupie najemców jest największa rotacja. Tendencja ta zasadniczo nie uległa zmianie na przestrzeni ostatnich lat.
Przy zawieraniu umowy najmu lokalu na czas określony najemca powinien przede wszystkim zwrócić uwagę na zapisy, przewidujące możliwość jej wypowiedzenia.
Strony zawierając umowę na czas oznaczony precyzyjnie określają termin rozpoczęcia i ustania wiążącego je stosunku prawnego. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę, że umowy zawierane na czas określony co do zasady nie mogą być wypowiedziane przez strony. Ustawodawca dopuścił możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony jednak wyłącznie w przypadku, gdy strony w umowie taką możliwość przewidziały i określiły w niej przyczyny wypowiedzenia (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). W interesie najemcy leży zatem, aby w umowie precyzyjne wskazać potencjalne przyczyny wypowiedzenia, w szczególności w takich przypadkach, jak:
- opóźnienie oddania lokalu użytkowego przez wynajmującego,
- niedotrzymanie terminu uruchomienia galerii handlowej,
- niewłaściwy standard lokalu użytkowego,
- utrudnianie najemcy dostępu do pomieszczeń.
O zyskowności działalności danego lokalu położonego w galerii handlowej często przesądza obecność w jego sąsiedztwie innych najemców, zapewniająca odpowiednią liczbę potencjalnych klientów. W ostatnim czasie z uwagi na pogłębiający się kryzys gospodarczy spadła liczba odwiedzających centra handlowe. Zatem wskazane jest wprowadzenie do umowy zapisów przewidujących możliwości jej wypowiedzenia lub choćby obniżenia czynszu na wypadek, gdyby wynajmującemu nie udało się pozyskać dostatecznej liczby najemców lub w większości pomieszczeń galerii działalność przestała być prowadzona (np. powierzchnia wykorzystywana na cele handlowe spadnie poniżej określonego wskaźnika procentowego).
Ponadto jeżeli najemca chce być chroniony przed niekorzystną dla niego sytuacją, w której po zbyciu przedmiotu najmu przez wynajmującego osobie trzeciej byłby on narażony na konieczność wydania przedmiotu najmu przed czasem wygaśnięcia umowy, powinien zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (art. 678 ust. 2 Kodeksu cywilnego).
Stawki czynszu w umowach najmu lokalu użytkowych w galeriach handlowych ustalane są z reguły w euro i najemcy płacą równowartość w złotych określonej kwoty w walucie europejskiej. Kursem wymiany jest najczęściej średni kurs EUR/PLN ogłaszany przez Narodowy Bank Polski, obowiązujący w dniu wskazanym w umowie (najczęściej jest to dzień wystawienia faktury). W takim przypadku kiedy wzrasta kurs euro, znacznie wzrasta też czynsz. Z uwagi na „skaczący” kurs euro korzystniejszym rozwiązaniem dla najemcy wydaje się określenie stawki czynszu w walucie polskiej.
Praktyka pokazuje, iż właściciele centrów handlowych często posługują się skomplikowanymi wzorami umów najmu lokali użytkowych, które w uprzywilejowanej pozycji stawiają wynajmującego. Jeżeli najemcą nie jest dużym przedsiębiorcą to galerie handlowe są w stanie narzucić bardzo niekorzystne warunki. Najwięcej kontrowersji budzą przede wszystkim kwestie dotyczące rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę na przedmiot najmu, czy też możliwości wypowiedzenia przez niego umowy najmu. Ponadto przedmiotowe umowy konstruowane są w taki sposób, że nakładają na najemcę wysokie kary umowne w przypadku nie wywiązywania się przez niego z licznych obowiązków umownych, a z drugiej strony wyłączają wszelką odpowiedzialność centrum handlowego za szkody poniesione przez najemcę. Faktyczna przewaga ekonomiczna centrum handlowego nad małymi i średnimi przedsiębiorcami powoduje, że przy zawieraniu umowy najmu praktycznie nie ma pola dla negocjacji.
Nadmienić należy, iż kontrowersję budzą także zapisy umowy najmu, zgodnie z którymi najemca największego lokalu użytkowego w centrum handlowym, będący dużym przedsiębiorcą nie ponosi kosztów utrzymania powierzchni wspólnych proporcjonalnie do wielkości wynajmowanego lokalu, jak to ma miejsce w przypadku najemców mniejszych lokali użytkowych, lecz na bardziej korzystnych warunkach. W konsekwencji tego mniejsi najemcy zostają w sposób nieuzasadniony obciążeni kosztami utrzymania powierzchni wspólnych.
Tagi:
