Uzyskiwanie zaświadczeń o samodzielnościach lokali jest prostsze w lokalach na rynku pierwotnym. Trudniej jest w przypadku wprowadzania znaczących zmian w starych budynkach, przy adaptacji strychów, poddaszy oraz w przypadku lokali, dla których wiele lat temu uzyskane były samodzielności, a dzisiaj są one aranżowane na nowo. Problem w starych budynkach potęguje fakt, objęcia ich formami ochrony zabytków. W jednym lokalu może być to cenny parkiet, w innym kominek, malowidło, czy układ okien, a inne lokale w ogóle nie będą miały cennych elementów, mimo iż znajdują się w budynku objętym ochroną konserwatorską. Czy dla przearanżowanych lokali konieczne jest ponowne uzyskanie zaświadczenia o samodzielności, jeśli lokal uzyskał je wiele lat temu? Czy procedura jest w ogóle obowiązkowa do sprzedaży lokalu? Czy konieczne jest uzgodnienie z konserwatorem zabytku procedury samodzielności i samej sprzedaży lokalu? Czy lokale wybudowane przed 1995 r. dopuszczone są do obrotu bez procedury samodzielności i bez założonych kart lokali? O czym pamiętać w umowie sprzedaży lokalu w nieruchomości zabytkowej? I czy zawsze należy przedstawiać kupującym świadectwa energetyczne?
Podstawy prawne w zakresie obrotu lokalami w zabytkowych budynkach
Regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a przepisy związane z uzyskiwaniem samodzielności lokali znajdziemy w Ustawie o własności lokali. W związku z tym, że niniejszy artykuł dotyczy nieruchomości zabytkowych, to musimy wziąć pod uwagę również Ustawę o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, która określa m.in. formy ochrony zabytków. Niezbędne będą również zapisy Kodeksu cywilnego, z których wynika, w jakich przypadkach gmina może dokonać wpisu do księgi wieczystej w zakresie prawa pierwokupu nieruchomości zabytkowej. Samodzielny lokal musi spełniać również szereg przepisów z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Musi on być odpowiedni pod kątem minimalnej wymaganej powierzchni, funkcjonalności pomieszczeń, możliwości wpięcia instalacji do pionów, musi mieć wymagane miejsca postojowe, czy poziom nasłonecznienia pomieszczeń. Omówmy poszczególne zagadnienia.
Czy uzyskanie samodzielności lokali jest obowiązkowe?
Zaświadczenie o samodzielności lokalu to potwierdzenie, że może być on samodzielnym lokalem mieszkalnym lub niemieszkalnym. Zgodnie z Ustawą o własności lokalu „samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.” Lokal niemieszkalny, czyli jaki? Będzie to przykładowo: lokal biurowy, handlowy, magazynowy, czy produkcyjny. Nie ma tu prawnie zdefiniowanej terminologii, więc nazwa lokalu niemieszkalnego może być dowolna, ale ma odpowiadać pełnionym funkcjom. Czy uzyskanie zaświadczenia jest w ogóle obowiązkowe? W Polsce nie ma obowiązku przeprowadzania procedur uzyskiwania samodzielności lokali, a w związku z tym, że obecnie mówi się o podatku, który ma być naliczany od ilości posiadanych nieruchomości czy lokali, to wielu inwestorów celowo nie dokonuje procedury uzyskania zaświadczania o samodzielności lokali i nie zakłada kart lokali. Dotyczy to oczywiście przypadków, gdy właściciel zostawia sobie budynek na cele najmu. Jak jest w przypadku sprzedaży lokali zabytkowych? Czy takie zaświadczenie zawsze będzie obowiązkowe?
Obrót lokalami w zabytkowych budynkach
Obrót lokalami jest możliwy w przypadku, gdy takie lokale spełniają warunki określone w Ustawie o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.” Problem stanowią budynki zabytkowe, bo właściciele często nie mają zachowanej dokumentacji dotyczącej pozwolenia na budowę. Ponadto, z Ustawy nie wynika po czyjej stronie leży obowiązek sprawdzenia zgodności dokumentacji PnB z planem miejscowym czy warunkami zabudowy. Ma to weryfikować notariusz, starosta czy sąd wieczystoksięgowy? Praktyka pokazuje, że jedni wymagają tego od tych drugich i odwrotnie. Art. 2 ust. 1b Ustawy z kolei stanowi, że „Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.” Zatem, czy przeprowadzenie transakcji sprzedaży lokalu w budynku sprzed 1995 r. nie wymaga, aby ten lokal był samodzielny? Znaczy to tyle, że łatwiej będzie podzielić duże mieszkania na mniejsze w starszych budynkach, które były wybudowane przed tą datą. Wtedy nie musimy uwzględniać zapisów planu miejscowego, czy warunków zabudowy. Jednak, żeby lokal został uznany za samodzielny musi spełnić szereg zapisów zawartych w rozdziale 7 rozporządzenia w sprawie WT, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Czy art. 2 ust. 1b dotyczy też budynków objętych formami ochrony zabytków? Jest haczyk w tym zakresie i wynika on z Ustawy Prawo budowlane, która określa kiedy musimy mieć PnB, kiedy obowiązuje nas zgłoszenie prac budowlanych, a kiedy nie musimy robić nawet zgłoszenia? Nie będę przytaczał poszczególnych rodzajów remontów, budów, przebudów czy prac budowlanych (zainteresowanych odsyłam do art. 29 Ustawy Prawo budowlane). To co jest istotne z punktu widzenia zabytków, to punkt 7 powyższego artykułu, który stanowi, że przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków wymienione rodzaje robót wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę. Z kolei na obszarze wpisanym do rejestru zabytków powyżej wymienione działania wymagają dokonania zgłoszenia. Wynika z tego, że każdy budynek wpisany do rejestru zabytków musi uzyskać PnB. To stanowi największą przeszkodę dla osób, które robią flipy z gruntownymi remontami w zabytkowych budynkach. W związku z tym, że nie ma dwóch identycznych zabytków, to każdorazowo możliwości należy rozpatrywać indywidualnie.
Uzgodnienia z konserwatorem zabytku
Czy uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu i założenie karty lokalu, który znajduje się w budynku objętym formą ochrony zabytków, wymaga konsultacji i uzgodnień z konserwatorem zabytków? I czy forma ochrony zabytku ma wpływ na uzyskanie samodzielności lokalu? W Ustawie o własności lokali nie ma nic na ten temat. Ponadto w praktyce nie spotkałem się z tego typu wymaganiami. A czy wymagana jest zgoda konserwatora na sprzedaż lokalu? Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 4. Ustawy o ochronie zabytków właściciel lub posiadacz zabytku wpisanego do rejestru lub zabytku znajdującego się w wojewódzkiej ewidencji zabytków ma obowiązek poinformowania wojewódzkiego konserwatora zabytków o „zmianach dotyczących stanu prawnego zabytku, nie później niż w terminie miesiąca od dnia ich wystąpienia lub powzięcia o nich wiadomości.” Jeśli dotyczy to zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa zawiadamia ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego (art. 28. ust. 2). Należy rozróżnić, że nie jest to wydanie zgody, a jedynie informacja. Inaczej jest w przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków stanowiących własność Skarbu Państwa lub JST. Zgodnie z art. 13. ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.”
Ponowne uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali?
Załóżmy, że budynek wielorodzinny wpisany do rejestru zabytków wiele lat temu uzyskał zaświadczenia o samodzielności dla poszczególnych lokali i mają one założone karty lokali. Budynek wszedł w posiadanie nowego właściciela, który chce zwiększyć jego wartość poprzez podziały niektórych lokali na dwa odrębne, lub poprzez dodanie kolejnej kondygnacji budynku z nowymi lokalami i chce je potem sprzedać. Oczywiście mówię o przypadkach, gdzie jest to zgodne z mpzp lub decyzją o WZ. Jeżeli taki budynek jest wpisany do rejestru zabytków, to po pierwsze na zmiany w budynku czy lokalu musi wyrazić zgodę konserwator zabytków. Pozostaje jeszcze kolejna kwestia. Czy przy zmianach aranżacji lokali i zwiększaniu ich ilości konieczne jest ponowne uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali? Tak, jest to wymagane. Wydanie zaświadczeń dla nowych lokali dokonuje się jednym trybem wraz z wycofaniem starych zaświadczeń.
Procedura uzyskiwania zaświadczenia o samodzielności lokalu
Przeprowadzając procedurę uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokalu, zazwyczaj wymagany będzie pomiar inwentaryzacyjny powierzchni i stworzenie rzutu samego lokalu jak również rzutu jego lokalizacji na piętrze. Zazwyczaj, bo niektóre starostwa zgadzają się na przedłożenie tylko dokumentacji z projektu, bez pomiaru w terenie. Niektóre starostwa nakazują podać powierzchnie pomieszczeń i lokalu, a niektóre tego zabraniają. To przykłady niespójności w podejściu urzędników i inwestor musi mieć na uwadze, że praktyki urzędowe w różnych częściach Polski są różne, mimo że wszystkich obowiązują te same przepisy. Jeżeli inwestor ze swoją inwestycją wchodzi w tryb pozwolenia na budowę, to wymagane jest również odnotowanie wysokości pomieszczeń. Jedyną normą pomiaru, którą możemy stosować jest PN-ISO 9836. W starych budynkach, które mają już uzyskane samodzielności lokali dopuszczana jest możliwość stosowania innych norm. Dotyczy to sytuacji, gdy opracowujemy jeden lokal w budynku, dla którego wiele lat temu inną normą pomiaru powierzchni przeprowadzono już procedurę. Ma to na celu zachowanie jednego standardu pomiaru dla całego budynku. Oprócz przedstawienia rzutów należy również zweryfikować lokalizację instalacji wodno-kanalizacyjnej, wentylacji itp. W urzędzie należy przedłożyć dokumentację potwierdzającą prawo własności lokalu oraz pozwolenie na użytkowanie (tylko dla nowych budynków). Należy również wypełnić wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali. Po wydanych zaświadczeniach przeprowadza się procedurę zakładania kart lokali w ewidencji gruntów i budynków. Zakładanie kart lokali to odrębny etap od wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Wykonuje się go w starostwie w wydziale geodezji i też nie jest on obligatoryjny. Niektórzy uzyskują tylko zaświadczenia o samodzielności lokali, a nie zakładają dla nich kart. Niesłusznie, te dwie procedury są postrzegane przez inwestorów jako jedna. Zdarza się, że urzędnik nie wyraża zgody na wydanie zaświadczenia o samodzielności. W takich przypadkach należy odwołać się do SKO.
Ujawnienie wpisu do rejestru zabytków w KW
Często budynki wpisywane były (i są) do rejestru zabytków bez wiedzy właściciela nieruchomości, ponieważ konserwator może podjąć taką decyzję tylko na podstawie walorów zewnętrznych budynku (nie wchodzi do wnętrza). Wielu inwestorów nie jest też świadomych, że konserwator może dopisać do listy kolejne, cenne elementy (również we wnętrzach poszczególnych lokali) na etapie wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jest ta gorsza opcja rozwoju sytuacji dla inwestorów, bo może przykładowo wpisać na listę: piec, płaskorzeźby, łazienki, parkiety, malowidła, witraże, stolarkę okienną, elementy polichromii i wiele innych. Należy też uściślić, że konserwator zabytków jest umocowany prawnie do dokonania wpisu do księgi wieczystej o wpisie zabytku nieruchomego i nie musi informować o tym fakcie właściciela nieruchomości! Wynika to z art. 9 ust. 1 Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Takiego wpisu może też dokonać właściciel zabytku lub użytkownik wieczysty gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy. Informację o wszczęciu postępowania w sprawie wpisania zabytku do rejestru przekazuje się staroście (art. 9 ust. 1 pkt 3a), podaje się do publicznej wiadomości w BIP starostwa powiatowego, w siedzibie WKZ lub w sposób przyjęty w miejscowości, w której znajduje się zabytek (art. 9 ust. 1 pkt 3b). W momencie zakończenia procedury i dokonania wpisu do rejestru ten fakt ogłaszany jest w wojewódzkim dzienniku urzędowym (art. 9 ust. 6). Powyższe pokazuje, że właściciel nieruchomości nie jest zawiadamiany ani o wszczęciu procedury, ani o fakcie dokonania wpisu. W mojej opinii jest to karygodne!
Prawo pierwokupu gminy przy sprzedaży
Przy sprzedaży lub zakupie zabytkowej nieruchomości musimy mieć na uwadze prawo pierwokupu, które może mieć gmina lub muzeum rejestrowane. Muzeum przysługuje prawo pierwokupu podczas aukcji według wylicytowanej ceny. Sprawa jest bardziej skomplikowana w przypadku prawa pierwokupu na rzecz gminy. W przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zbytków (nawet, jeśli nie należy ona do Skarbu Państwa lub JST), zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt. 4) Ustawy o gospodarce nieruchomościami „gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży: (…) 4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; 4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji (…); 4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji (…).” Zgodnie z art. 109 ust. 3 pkt 5 gminie przysługuje takie prawo, jeśli zostało to odnotowane w księdze wieczystej. Kto dokonuje takiego wpisu? Należy zacząć od tego, że nie ma ustawowego obowiązku dokonania takiego wpisu do KW. Konserwator zabytków nie ma uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu na rzecz gminy. Ujawnienie prawa w dziale III księgi wieczystej leży po stronie gminy, ale nie zawsze gmina z tego prawa korzysta. Czy jest jakiś ustawowy termin na dokonanie takiego wpisu do KW? Ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani Kodeks cywilny nie określają terminu, w którym wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma dokonać wpisu do KW o ustawowym prawie pierwokupu przez gminę. Czy w związku z tym, może się zdarzyć sytuacja, że gmina dokona takiego wpisu w późniejszym czasie, np. po 10 latach, gdy nowy właściciel podniesie już znacząco wartość nieruchomości i dokona znaczących remontów? W mojej ocenie oraz współpracujących ze mną ekspertów uważamy, że może. Oczywiście, prawo pierwokupu przez gminę będzie dotyczyło tylko transakcji sprzedaży po dokonaniu wpisu do KW. Nie będzie to też podstawą do unieważnienia transakcji sprzed dokonania wpisu do KW. Jak jest w przypadku innych form ochrony zbytków? Czy sprzedając nieruchomość wpisaną do GEZ, WEZ czy EDK gmina również ma prawo pierwokupu? Przytoczone wyżej przepisy mówią o wpisie do rejestru zabytków. W związku z tym, ani wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków, ani wpis do Wojewódzkiej Ewidencji Zabytków, ani wpis do Ewidencji Dóbr Kultury nie stanowi podstawy do przyznania ustawowego prawa pierwokupu gminie przy sprzedaży takiej nieruchomości. Czy w przypadku sprzedaży pojedynczego lokalu w nieruchomości objętej formą ochrony zabytku gmina również ma prawo pierwokupu? Czy może jednak, to prawo dotyczy wyłącznie całych nieruchomości? Zgodnie z wyrokiem SN (II CSK 197/10I, 198/19 i 199/10) prawo pierwokupu dotyczy sytuacji nawet, jeżeli sprzedawana jest część nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, więc gmina może przejąć ją na własność. Przedmiotowy spór dotyczył centrum handlowego w Łodzi, a kontrowersję budził fakt, że wyodrębnione lokale użytkowe poddawane obrotowi były zlokalizowane w nowo wybudowanym budynku. Notariusz i strony umowy uznały, że prawo pierwokupu nie dotyczy sytuacji, gdy obrotowi podlega lokal wyodrębniony z nieruchomości zabytkowej. Jednak sąd I i II instancji odrzucił taki tok rozumowania ze względu na fakt naruszenia procedury prawa pierwokupu przez gminę miejską Łódź. Nowy budynek z lokalami na sprzedaż znajdował się na nieruchomości gruntowej, która obciążona była wpisem do rejestru zabytków obejmującym stare budynki i ich otoczenie. Nowy budynek był zlokalizowany właśnie w tym otoczeniu. Zawarte umowy sprzedaży lokali w tym przypadku były nieważne.
Pierwszeństwo najemcy do nabycia lokalu w zabytku
Flipy na lokalach i całych kamienicach są powszechną formą inwestowania w nieruchomości. Inwestorzy kupują stare, zabytkowe kamienice, zwiększają ich wartość poprzez remonty, dodawanie kolejnych kondygnacji, czy zwiększanie ilości lokali, a następnie sprzedają je ze zwiększonym zyskiem. Czujnością muszą wykazać się inwestorzy kupujący zabytkowe nieruchomości z lokalami mieszkalnymi od Skarbu Państwa lub JST. Po pierwsze, najemcy w budynku mogą wydłużyć proces zakupu lub całkowicie go uniemożliwić, a po drugie, to sam konserwator może zablokować sprzedaż pojedynczych lokali. Zdarza się, bowiem że gmina sprzedaje lokal mieszkalny, w którym jest najemca. Jeśli najem zawarty był na czas nieokreślony, to zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego ma najemca. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 7 Ustawy „Zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielolokalowym na rzecz innych osób (…) nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali.” Zaznaczę, że nie należy mylić prawa pierwokupu określonego w art. 596-302 Kodeksu cywilnego z pierwszeństwem w nabyciu nieruchomości uregulowanego w art. 34 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Problem potęguje fakt, że taki lokal mieszkalny jest w budynku objętym formą ochrony zabytków. Zgodnie z art. 13 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „Sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.” Jeżeli konserwator zaopiniuje, że zgadza się na zbycie nieruchomości w całości, to nie będzie możliwości sprzedaży pojedynczych lokali. W 2011 r. Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł do dawnego Ministerstwa Infrastruktury (obecne Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) pismo o stanowisko w zakresie spornych przepisów. Ministerstwo wyraziło chęć wprowadzenia zmian w przepisach i wyłączenia przysługującego najemcom pierwszeństwa zakupu gminnego lokalu mieszkalnego w przypadku, gdy konserwator nie wyrazi na to zgody. Niestety zmiany nie pojawiły się w Ustawie z lipca 2011 r. o zmianie Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych ustaw.
Sprzedaż lokalu w zabytku, a świadectwa charakterystyki energetycznej
Właściciele i zarządcy nieruchomości zastanawiają się czy muszą przedstawiać najemcom i sprzedającym audyty energetyczne dla poszczególnych lokali, jeśli budynek nie ma kart lokali? Musimy tu rozróżnić sprzedaż od najmu. Załóżmy, że budynek w pozwoleniu na budowę został nazwany, jako budynek wielorodzinny mieszkaniowo-usługowy. Faktycznie w budynku jest 5 lokali, mają one osobne liczniki, spełniają przepisy przeciwpożarowe jak dla odrębnych lokali itp., ale nie zostały dla nich założone karty lokali. Konsultowałem ten aspekt z kilkoma Ekspertami rynku nieruchomości i twierdzą, że wynajmując lokal, który przeszedł procedurę uzyskania samodzielności takie świadectwo będzie konieczne, ale nie ma obowiązku przedstawiania świadectwa, jeśli ten lokal nie przeszedł procedury samodzielności. Z kolei przy sprzedaży, lokal musi być lokalem samodzielnym, a więc do umowy sprzedaży należy załączyć takie świadectwo. Zapewne orzecznictwo sądowe, które zacznie się wkrótce pojawiać rozwieje wątpliwości, ale to, że ustawa nie daje pole do interpretacji jest niedopuszczalne.
O czym pamiętać w umowie sprzedaży nieruchomości zabytkowej?
Ile nieruchomości tyle wzorów aktów notarialnych. Nie będę, zatem skupiać się na ogólnych zapisach aktów, a chciałbym zwrócić uwagę na aspekty dotyczące nieruchomości zabytkowych. Pierwszy z elementów to zawarcie w umowie warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę. Pominięcie procedury zawiadamiania gminy o przysługującym jej prawie, skutkować będzie nieważnością zawartej umowy sprzedaży. Dlatego najpierw strony transakcji udają się do notariusza w celu zawarcia umowy warunkowej. Gmina na podjęcie decyzji ma miesiąc. Jeśli nie skorzysta z prawa pierwokupu to strony podpisują akt ostateczny przeniesienia własności. Jeśli gmina w formie aktu notarialnego skorzysta z wykonania prawa pierwokupu, to warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Od tej procedury są wyjątki - nie dotyczy to m.in. sprzedaży na rzecz osób bliskich, darowizn, spadków, wnoszenia aportem do spółek, ustanowienia nieruchomości jako odszkodowania lub rekompensaty za utratę własności nieruchomości, lub ustanowenia w wyniku zamiany własności nieruchomości. Nabywając zabytek od JST czy od Skarbu Państwa należy zadbać o załączenie informacji ze zgodą konserwatora zabytku na sprzedaż. Kolejny aspekt to sprawdzenie i odnotowanie, że nieruchomość nie jest przedmiotem sporu dawnych właścicieli. Daje to informację, że nie będzie ona podstawą roszczenia innych osób, które z dekretu Bieruta stracili nieruchomości. Z kolei, jeżeli toczy się postępowanie związane z biurem spraw dekretowych, to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do księgi wieczystej nie może sprzedać nieruchomości żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie dopuści do transakcji. Na tego typu zdarzenia warto również ubezpieczyć transakcję zakupu obiektu zabytkowego, bo praktyka pokazuje, że takie problemy się zdarzają. Kolejny aspekt to odnotowanie obciążenia hipoteką (ograniczone prawo rzeczowe). Analiza działu IV księgi wieczystej pozwala na uzyskanie wiedzy o hipotekach obciążających nieruchomość. Wierzyciel wpisany w księgi wieczystej ma bezwzględne prawo do dochodzenia roszczeń w określonej sumie niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. W przypadku ujawnienia obciążeń nabywanej nieruchomości należy zweryfikować wszelkie dokumenty dotyczące roszczenia (warunki umowy, poziomy marże, prowizje, warunki wyjścia z umowy itp.). Skontrolować należy również wzmianki, które są w trakcie rozpatrywania. Możliwe jest nabycie nieruchomości zbytkowej z jednoczesnym wykreśleniem wierzyciela z hipoteki. Następuje to po podpisaniu porozumienia na podstawie, którego część zapłaty za nieruchomość objętą transakcją zostanie przelana na konto wierzyciela. Kolejny istotny aspekt wynika z art. 26 Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami „W umowie sprzedaży, zamiany, darowizny lub dzierżawy zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub JST, przy określaniu sposobu korzystania z tego zabytku należy nałożyć, jeżeli stan zachowania zabytku tego wymaga, na nabywcę lub dzierżawcę obowiązek przeprowadzenia w określonym terminie niezbędnych prac konserwatorskich przy tym zabytku.” Następny element, o którym należy pamiętać w umowie to opisana wcześniej bonifikata. Niezastosowanie bonifikaty przez sprzedającego (JST lub Skarb Państwa) skutkuje częściową nieważnością umowy. Istnieją również wyroki sądowe podważające wpisywanie innych kwot niż 50%, jeśli nie zostały zachowane procedury, które faktycznie mogą obniżać lub podwyższać wysokość tej bonifikaty wynikające z art. art. 68 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W umowie należy również uwzględnić świadectwo charakterystyki energetycznej. I ostatni aspekt, na który chcę zwrócić uwagę to powierzchnia lokalu. Lokale na cele komercyjne rządzą się swoimi prawami, czego nie są świadomi mniejsi inwestorzy. Międzynarodowe firmy, fundusze i bardziej wytrawni inwestorzy bardzo często kupują lokale według normy PN:ISO 9836, a następnie zmieniają sposób kalkulacji na normy zagraniczne i tylko na tej operacji zwiększają powierzchnie do ~8%, a przy kamienicach nawet do ~13%. Trzeba jednak znać możliwości prawne, normy pomiaru powierzchni i standardy rynku komercyjnego, aby móc wykorzystać tę wiedzę w praktyce. Szczegółową wiedzą na ten temat z innymi ekspertami dzielimy się w „Vademecum Inwestora. Due diligence nieruchomości”.
O autorze: Radosław Nawara, Architekt, najmłodszy konserwator w Polsce, od 17 lat działający na zlecenie polskich i międzynarodowych inwestorów nieruchomości. Współwłaściciel Arkada, wielopokoleniowej firmy architektoniczno–budowlanej, która od czterech dekad projektuje, realizuje i nadzoruje prace rewitalizujące, konserwujące i adaptujące historyczne obiekty mieszkalne, przemysłowe i użyteczności publicznej do nowych rozwiązań technologicznych oraz współczesnych funkcji. Praktykę zawodową zdobywał w Ministerstwie Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Jako Miejski Konserwator Zabytków w Będzinie w latach 2005-2006 działał na rzecz ujednolicenia wpisów ewidencyjnych zabytków i tylko w jednym roku dokonał opisów 10% zabytków w Będzinie. Zrealizował projekty dla ~1500 zabytków w Polsce i za granicą. Odrestaurował tysiące mkw. zabytkowych powierzchni dachów i elewacji, zarówno na zewnątrz, jak i we wnętrzach obiektów.
