Oczywiście w zakresie szerokości oferty Polska ma pewne ograniczenia w ofercie, w porównaniu do silniejszych ekonomicznie krajów zachodniej Europy, ale należy pamiętać że Polska na wolnym rynku istnieje dopiero od paru dekad. Co warto podkreślić, wiele innych krajów z tej części Europy wciąż zmaga się z wyzwaniem osiągnięcia takiego poziomu stabilności politycznej, jaki osiągnęła Polska. To ugruntowuje dobrą sytuację rynkową i kreuje jasne zasady obowiązujące w biznesie.
Jedynym elementem negatywnym dla rynku polskiego może być fakt pozostawania kraju poza strefą euro co dla wielu sieci handlowych jest istotnym czynnikiem, ze względu na rozliczenia w tej właśnie walucie. Niemniej, śledząc sytuację euro znajdzie się kilka jasnych kontrargumentów.
Polska z całą pewnością jest w dużo bezpieczniejszej sytuacji ekonomicznej niż wiele lepiej rozwiniętych krajów Unii Europejskiej i w ciągu najbliższej dekady rozwijać się będzie szybciej niż one. Niemniej, nie można oczekiwać efektów natychmiast – gospodarka musi się rozwijać, ale w stabilnej dynamice – to samo dotyczy handlu.
Wśród wielu z firm wciąż pokutuje założenie poczynione na bazie planów ekspansji stworzonych kilka lat temu. Wiele, zarówno krajowych jak i zagranicznych sieci, otwierało kolejne punkty, licząc na natychmiastowe zyski i trafność każdej z lokalizacji. Wiele firm zapłaciło za to wysoką cenę i wielu jeszcze zapłaci. Przyszłość należeć będzie do tych, którzy rozwijają swój biznes bazując na solidnych podstawach, opierając się na bazie lojalnych klientów.
Należy jednak pamiętać, że w każdym z centrów handlowych, po powiedzmy 10-letnim okresie funkcjonowania, 40–50% stopień rekomercjalizacji jest czymś zupełnie naturalnym – handel to biznes zmian – w którym każdego sezonu niektórzy zdobywają klientów, inni tracą.
Właśnie z tego powodu obecnie przedstawiciele sieci handlowych są ostrożni przy podejmowaniu decyzji o ekspansji i tylko ci o mocnej pozycji rozwijają się dynamicznie. Dla nich ostrożność konkurencji stanowi możliwość zbudowania i wzmocnienia swojego biznesu na następną dekadę. Ponadto uważam, że nie można nie doceniać siły polskich marek, ich doświadczenia i wiedzy o funkcjonowaniu na polskim rodzimym rynku. Te marki, oferując szeroki asortyment we wszystkich kategoriach cenowych, będą silnie konkurowały z zagranicznymi brandami. Można spotkać się z tezą, że zagraniczne marki mają więcej do zaoferowania – siła marki to jedno, ale interesującym jest obserwowanie ekspansji właśnie polskich marek za granicę. Wówczas, może Polacy bardziej docenią swój rodzimy biznes.
Moje doświadczenie bazuje głównie na anglosaskim modelu rynku nieruchomości. Jest to zdecydowanie inny koncept własności i inwestycji w nieruchomości. Najważniejsze w praktyce wynajmu jest stworzenie działalności inwestycyjnej polegającej na wynajmie nieruchomości. Wynajmujący przekazuje najemcy odpowiedzialność za nieruchomość, w zamian za czynsz. Zarządzanie takim przedsięwzięciem jest skupione na długoterminowej relacji, w której czynsz jest płacony, i w zasadzie – niewiele poza tym.
W Polsce, a w zasadzie także w Europie kontynentalnej, jest zupełnie inaczej – tutaj powszechnym są 3,5 i 10-letnie okresy umów, przez co odpowiedzialność najemcy, np. w zakresie napraw i stanu budynku, jest istotnie mniejsza. Jeszcze do niedawna w Polsce, w ogóle nie funkcjonowały wynajmy dłuższe niż 10-letnie. To chyba jedna z najważniejszych różnic. Dla właściciela sklepu, lokalizacja jest centralnym elementem. Z biegiem czasu, wraz z efektywnym zarządzaniem, właściciel rozwija lojalność i przyzwyczajenie klientów - ewentualne przeniesienie może stać się bardzo istotną kwestią. W tym kontekście, przy zakończeniu okresu wynajmu, nie ma gwarancji bezpieczeństwa dla najemcy. Decyzja czy pozostać czy nie może nie dotyczyć najemcy, gdyż wynajmujący mógł już zawrzeć umowę z innym podmiotem. Zdecydowanie dla właścicieli taka wolność w zakresie użytkowania własnego obiektu jest istotną przewagą. Oczekiwałbym, przynajmniej od tych największych najemców, zawierania dłuższych umów najmu, celem zabezpieczenia ich topowych lokalizacji.
Innym czynnikiem różnicującym jest ograniczona natura kosztów serwisowych. Jednakże, muszę przyznać, że w ciągu ostatnich kilku lat, poczyniono postępy w zakresie stworzenia przejrzystych podziałów kosztów wspólnych. Uważam, że właściwym dla umów najmu jest ograniczenie głównych kosztów przerzucanych na najemców, szczególnie tam, gdzie nie ma porównywalnego długoterminowego zagospodarowania powierzchni. Pozostaje batalią, aby przekonać najemców, że dzielenie operacyjnych kosztów w sposób kompromisowy jest sprawiedliwe i uzasadnione. Wielu najemców nie akceptuje porozumień, które wydzielają takie koszty spoza głównego czynszu. Taka postawa im odpowiada, lecz z drugiej inwestorzy potrzebują przecież pewności przychodu, aby w ogóle podjąć decyzję inwestycyjną i rozwijać rynek. Wydzielenie czynszu i kosztów operacyjnych jest najbardziej przejrzystą metodą, aby to osiągnąć, a bez funduszy inwestycyjnych i bez developerów, rynek nieruchomości nie rozwijałby się. I tak koło się zamyka.
Kolejna różnica, jaką zauważyłem, wiąże się z umowami najmu – reguły prawne i rzeczywistość sądowa są nieprzewidywalne. Prawnicy są bardzo sceptyczni wobec prowadzenia spraw przed sądem, poza zwyczajną windykacją. Kary za zerwanie najmu, zawarte w umowach, mogę być wzięte pod uwagę przez jednego sędziego, przez innego już nie. Niektóre sprawy udaje się przeprowadzić relatywnie szybko, inne toczą się niebotycznie długo. Wiele zależy od tego czy, albo jaka regulacja prawna akurat przeważy – może być niezwykle zaskakującym jakie stwarza to sposobności dla nieuczciwych praktyk.
Tagi:
