Stopy zwrotu za najlepsze
nieruchomości biurowe zlokalizowane w Warszawskim Centralnym Obszarze
Biznesu wynoszą ok. 6.50%, natomiast na obrzeżach COB ok. 6.75%. Stopy
zwrotu za najlepsze biurowce na Mokotowie wzrosły z poziomów poniżej 7% w
ostatnim kwartale 2011 roku do 7.5% – 7.75% obecnie z uwagi na
nasycenie rynku mokotowskiego oraz słabnącą dynamikę na rynku najmu.
Stopy zwrotu za najlepsze centra handlowe mieszczą się w przedziale
poniżej 6% - 7% dla Warszawy oraz w przedziale poniżej 6% (wybrane,
najbardziej prestiżowe nieruchomości) - 8.5% dla pozostałych dużych
ośrodków miejskich oraz miast regionalnych. Stopy zwrotu za
nieruchomości magazynowe (tylko w wybranych lokalizacjach) mieszczą się w
przedziale poniżej 8% do 8.5% . Dalsze zmiany cen na rynku
nieruchomości inwestycyjnych w Polsce będą zależeć w głównej mierze od
sytuacji makroekonomicznej oraz aktywności banków finansujących.
Łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie 2012 roku w
Bułgarii, Rumunii Czechach oraz na Węgrzech wyniósł ok. 290 mln €, w
porównaniu do 950 mln € w Polsce w tym samym okresie. Mniejsza dynamika
wzrostu wolumenu niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Z uwagi na
skalę transakcji Złotych Tarasów, sektor handlowy stanowił w pierwszej
połowie roku ok. 70% łącznego wolumenu inwestycyjnego, sektor biurowy
16% natomiast logistyczny – 14%
Do najbardziej istotnych
transakcji należy zaliczyć nabycie centrum handlowego Złote Tarasy przez
AXA Real Estate oraz CBRE Property Fund za kwotę 475 mln €, nabycie
logistycznego portfela Prologis przez Hines Global REIT za 98 mln €,
centrum handlowego Alfa Centrum przez Rockspring za 84 mln € oraz
drugiej fazy Harmony Office Center przez Azora za 54 mln €.
Cykl transakcji wydłużył się i obecnie wynosi średnio 6-9 miesięcy od
momentu jej rozpoczęcia do podpisania umowy sprzedaży, w zależności od
stopnia skomplikowania struktury transakcji. Aktywność inwestycyjna w
miastach regionalnych skoncentrowała się na centrach handlowych.
Transakcje dotyczące biurowców oraz centrów logistycznych zlokalizowanych
poza Warszawą stanowiły mniejszość łącznego wolumenu, również ze
względu na ograniczoną podaż nieruchomości instytucjonalnej jakości.
Według naszych prognoz Polska utrzyma status najważniejszego rynku
regionu CEE i dominującego kraju pod względem wolumenu transakcji
inwestycyjnych, pomimo kontynuacji strategii selektywnego podejścia
inwestorów do nabywania aktywów nieruchomościowych.
Dynamika wzrostu wolumenu transakcji z ostatnich 2 lat prawdopodobnie
nie zostanie osiągnięta w tym roku, natomiast z uwagi na znaczną liczbę
projektów, które znajdują się w fazie due diligence, spodziewamy się, że
łączna wartość transakcji w 2012 osiągnie porównywalny poziom do 2011
roku (ok 2,5 mld €).
Różnica w stopach zwrotu pomiędzy
najlepszymi nieruchomościami, a aktywami gorszej jakości zostanie
utrzymana, podobnie jak niższa płynność tych drugich. Stopy zwrotu na
niektórych rynkach lokalnych charakteryzujących się negatywną dynamiką
na rynku najmu, mogą odnotować dalszy trend wzrostowy. Stopy zwrotu za
najlepsze nieruchomości będą w dużej mierze uzależnione od sytuacji
makroekonomicznej w strefie euro i krajach CEE oraz kondycji głównych
pożyczkodawców na rynkach nieruchomości w regionie.
Wolumen
pojedynczych transakcji pozostanie niższy niż w ubiegłych latach z uwagi
na większe trudności z dostępem do długoterminowego finansowania
dłużnego. Silny popyt na nieruchomości klasy A zlokalizowane w
Warszawskim COB oraz nowoczesne centra handlowe położone zarówno w
Warszawie, jak i w pozostałych dużych ośrodkach miejskich oraz miastach
regionalnych, zostanie utrzymany (w zależności od ich dostępności na
rynku).
Tagi:
