Widocznym trendem jest zróżnicowanie rynku najmu. Trudno już mówić generalnie o zasadach najmu w galeriach handlowych, bo w miarę nasycenia rynku tymi obiektami trzeba już dzielić go na poszczególne kategorie np. duże i małe galerie handlowe, galerie handlowe w dużych miastach, na obrzeżach miast i w małych miejscowościach, lepiej lub gorzej zlokalizowane galerie handlowe w obrębie jednego miasta. Nie bez znaczenia jest także podział z uwagi na właścicieli galerii. Są nimi albo duże międzynarodowe instytucje finansowe bądź koncerny, ale także coraz częściej rodzimi inwestorzy. Ci ostatni zwykle są bardziej elastyczni w kształtowaniu warunków umownych. Z kolei, co oczywiste, im lepsza galeria handlowa, tj. dobrze położona, z dobrą klientelą, tym trudniej wywalczyć najemcy korzystne dla siebie warunki. Jeżeli już miałabym wskazać jakąś ogólną regułę, to owszem przy zawieraniu umów najmu widać większą ostrożność, i to z obu stron. Po zawirowaniach w gospodarce w ostatnich latach nikt już nie jest pewny przyszłości, stąd wynajmujący bardzo mocno zabezpieczają swoje interesy, żądając wszelkich możliwych oświadczeń, zaświadczeń i gwarancji, zaś najemcy chcieliby mieć wentyl bezpieczeństwa dający im prawo rozwiązania umowy w określonych sytuacjach, przede wszystkim w przypadku strat lub niskich obrotów.
W ostatnich czasach powszechne stały się postulaty najemców o większą ochronę ich praw. Najemcy próbują wprowadzić do umowy m.in. klauzule określające stopień komercjalizacji i uzależniające stawkę czynszu od stopnia komercjalizacji centrum handlowego, limity wzrostu kosztów eksploatacyjnych, tzw. cap na roczną opłatę i jej podwyżki w latach kolejnych, klauzule dające im prawo do przedterminowego rozwiązania umowy na wypadek spadku obrotów, zatrzymania i rozliczania nakładów na lokal po rozwiązaniu umowy, ograniczenia zakresu i wysokości kar umownych. Większość z tych klauzul jest uwzględniana w umowach, co jeszcze kilka lat temu było nie do pomyślenia.
Ciągle standardem jest ustalanie stawek czynszu w euro. Jest to o tyle oczywiste, że wynajmującymi są zwykle międzynarodowe firmy, które ze swoimi kontrahentami rozliczają się też w euro i kredytują się w euro. Przedsiębiorcy w Polsce liczą się też z wprowadzeniem tej waluty w Polsce w miejsce PLN, choć obecnie mniej jednoznacznie określa się horyzont czasowy takiej zamiany. Tam gdzie jest to uzasadnione sytuacją wynajmującego stawki określane są w USD, PLN lub innych walutach, jest to jednak margines. Pomimo więc, że strefa euro przeżywa obecnie poważne kłopoty, na razie po prostu brak pewnej alternatywy dla euro. Złotówki pozostaną raczej nadal miernikiem wartości u rodzimych właścicieli małych obiektów, i to tylko części z nich. Najemcom pozostanie honorować taki stan rzeczy.
Punktów zapalnych może być wiele, w zależności od wzorca umowy i polityki biznesowej danego wynajmującego lub najemcy. Najczęściej są nimi kwestie finansowe, szczególnie zasady rozliczania kosztów powierzchni wspólnych, zabezpieczeń, szczególnie gwarancje bankowe, oświadczenia o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego co do zapłaty czynszu i wydania lokalu, kary umowne, które są zwykle bardzo rozbudowane, kwestie wyłączenia odpowiedzialności wynajmującego za lokal, ubezpieczenia, zakresu i wysokości sum ubezpieczeniowych. Nie jest tajemnicą, że umowy najmu lokali przewidują warunki znacznie korzystniejsze dla wynajmującego niż dla najemcy, co najmniej tak jest w przypadku wzorów umów przedkładanych na początku rozmów. Jeżeli usiądą do stołu poważni i pragmatyczni partnerzy zwykle dochodzi do konsensusu i każda ze stron ustępuje z części swoich oczekiwań. To czy strony się dogadają, oraz na ile będą zmuszone do kompromisu, zależy także oczywiście od otoczki rynkowej właściwej dla danego centrum handlowego. Często więc nie spór na tle danego zapisu umowy, lecz tzw. drugie dno, często niewyjawione (np. inny chętny na lokal, pogarszająca się sytuacja finansowa najemcy) jest prawdziwym powodem dojścia lub niedojścia do skutku danej transakcji. Doradzałam przy umowach, w których strony niespodziewanie gładko omówiły i zmodyfikowały dziesiątki punktów w umowie, także tych określanych jako deal breaker oraz przy takich, w których strony do żywego poróżniła kwestia opłaty za energię elektryczną zasilającą reklamę świetlną najemcy w wysokości 100 zł miesięcznie.
Tagi:
