Rynek znacząco się dywersyfikuje, najemcy w poszczególnych branżach odnajdują swoje własne modele na rynku nieruchomości. Kiedyś każda marka próbowała się wpasować w każdy nowy obiekt handlowy, bo w czasach deficytu powierzchni było zapotrzebowanie na jakąkolwiek powierzchnię. Obecnie najemcy poszczególnych branż wiedzą już jaki typ lokalizacji ich interesuje od strony demograficznej, wielkości i charakteru obiektu (centrum śródmiejskie, podmiejskie, regionalne, park handlowy). Zmiany wynikają również z nasycenia rynku powierzchniami handlowymi, na przestrzeni lat w krajobraz handlowy miast wrasta coraz większa liczba obiektów o różnych formatach. Powoduje to zwiększenie podaży powierzchni handlowych w mieście/regionie, większy wybór dla najemców ale jednocześnie zwiększone ryzyko ulokowania swojego biznesu w niedopasowanym obiekcie handlowym. Rynek weryfikuje również oczekiwania właścicieli i zarządców obiektów w zakresie oczekiwanych stawek czynszowych i możliwości wynajęcia danych powierzchni. Niewątpliwie przez rozpoczęciem działalności w danym mieście/galerii najemca powinien przeprowadzić analizę rynku i preferencji konsumentów w zakresie oceny poszczególnych obiektów – dzięki temu będzie w stanie zweryfikować atrakcyjność danej lokalizacji w mieście i właśnie w taki sposób rozwijamy markę 4F.
Wszystkie te zależności powodują, że rynek nieruchomości w sposób naturalny ulega podziałowi na obiekty lepsze i gorsze w oczach najemców, a co za tym idzie zmienia się też popyt na powierzchnie handlowe w zakresie obiektów zlokalizowanych w danym mieście. Mimo dostrzegalnego kryzysu na rynku popyt na powierzchnie handlowe w wysoko ocenianych przez najemców obiektach handlowych utrzymuje się na stabilnie wysokim poziomie, spada natomiast zainteresowanie powierzchniami w obiektach ocenianych jako słabsze – najemcy nie przedłużają kończących się umów najmu jak również podejmują starania mające na celu zakończenie niekorzystnych kontraktów.
Problem jest głębszy i tkwi w braku regulacji umowy najmu typu komercyjnego na poziomie ustawy (kodeksu cywilnego). Polski ustawodawca szeroko zajął się problemem najemców w zasobach mieszkaniowych a najem komercyjny potraktował nieco po macoszemu, pozostawiając wiele swobody stronom. Co do zasady oczywiście swoboda umów jest kluczowym elementem gospodarki rynkowej i należy ją ocenić pozytywnie. Odnoszę jednak wrażenie, że po stronie polskiego ustawodawcy, czynników decyzyjnych nie ma w ogóle zrozumienia dla konieczności jakiejkolwiek szczególnej regulacji najmu komercyjnego.
Przygotowywane przez wynajmujących drafty umów najmu są bardzo jednostronne i w zdecydowanej większości przypadków chronią wyłącznie interesy Wynajmującego. Ostateczna treść umowy najmu zależy od determinacji i skuteczności najemcy w negocjacjach ich treści. Negocjacje treści umów najmu prowadzone przez 4F, dotyczą zarówno kwestii biznesowych jak i prawnych oraz technicznych. Analizując umowę (w zależności od tego czy powierzchnia handlowa jest pozyskana w drodze rekomercjalizacji czy też jest to powierzchnia w nowo powstającym obiekcie) należy zwracać uwagę na różne zapisy i ich finansowe skutki dla najemcy. W przypadku podpisywania umów najmu na projekty nowo powstające jest to szczególnie istotne ze względu na możliwość zmiany sytuacji biznesowej samego najemcy jak i rynku na którym funkcjonujemy.
Nie jestem przekonana, że wejście do strefy euro wpłynie w jakikolwiek sposób na kształtowanie się stawek czynszów najmu w obiektach handlowych. Poziom czynszów jest wypadkową oczekiwań właścicieli obiektów, okresu w jakim powstawał obiekt, poziomu komercjalizacji oraz wielu innych czynników, które finalnie powodują że dany obiekt jest postrzegany jako atrakcyjny lub nieatrakcyjny dla potencjalnych najemców. Niewątpliwą korzyścią dla Najemców wynikającą z przyjęcia waluty euro i wejścia do strefy euro byłoby zminimalizowanie ryzyka kursowego, które w ostatnich 2-3 lata w sposób znaczący odbiło się na rentowności prowadzonych działalności. Najemcy planując budżety na kolejne miesiące i lata, mogą zakładać wzrosty i spadki kursu euro – jednak nie są w stanie przewidzieć tych zmian na tyle skutecznie aby zapobiec gwałtownym wzrostom kosztów funkcjonowania wynajmowanych powierzchni. Należy zauważyć, iż nie tylko czynsze naliczane są w euro dotyczy to również kosztów eksploatacyjnych oraz opłat marketingowych. Z punktu widzenia Najemców na pewno lepszym rozwiązaniem byłoby regulowanie zobowiązań w walucie jaka obowiązuje w kraju, w którym prowadzą działalność.
Podejmując decyzję o zaistnieniu w danym obiekcie handlowym 4F bardzo dokładnie i szczegółowo analizuje tenant mix. Porównujemy również wyniki operacyjne marki 4F z innych obiektów handlowych w kontekście otoczenia biznesowego w jakim tam funkcjonujemy. Dodatkowym elementem analizy zawsze jest objęte miasto i preferencje jego mieszkańców. Dopiero po dokonaniu analizy zawężającej – ocena potencjału miasta i preferencji mieszkańców, ocena obiektu w mieście, proponowana lokalizacja w obiekcie handlowym i jej otoczenie biznesowe oraz jakość naszego funkcjonowania w porównywalnych obiektach przy podobnym tenant mix – skutkuje podjęciem pozytywnej decyzji o zaistnieniu marki 4F w takiej lokalizacji. Klauzula komercjalizacji powinna być zawsze stosowana w przypadku nowo powstających obiektów handlowych, gdzie zawsze istnieje ryzyko braku pełnej komercjalizacji. Na rynku nie brakuje obiektów, które od momentu otwarcia nie były i nie są do dziś w 100% skomercjalizowane. Wprowadzając do umowy najmu taką klauzulę należy również pamiętać o zawężającym jej konstruowaniu – stopień komercjalizacji powinien dotyczyć całego obiektu jak i również poziomu na którym znajduje się dana powierzchnia najmu. Nie zastosowanie tej reguły może spowodować, iż najemcy z danego poziomu będą mieli za towarzystwo 20-30% niewynajętej powierzchni natomiast najemcy z innego poziomu mogą mieć 100% komercjalizacji i ich ten problem (pustych lokali w ich otoczeniu) w ogóle nie będzie dotyczył. W przypadku obiektów handlowych z historią działających już dłuższy czas, należy przeanalizować ich historię i ocenić konieczność wprowadzania takich klauzul. Klauzula komercjalizacji jest jednym z koniecznych zapisów jakie najemcy powinni wprowadzać do swoich umów najmu, starając się zapewnić sobie bezpieczeństwo biznesowe w długiej perspektywie.
I tu znów dużo zależy od tego w jakim obiekcie pozyskana została powierzchnia handlowa. Lokale pozyskane w drodze rekomercjalizacji są zazwyczaj w stanie „do wejścia” natomiast większość powierzchni w nowych projektach jest oddawana najemcom w stanie deweloperskim.
Jeżeli pozyskujemy lokal w procesie rekomercjalizacji danego centrum, należy zwrócić uwagę na to w jakim standardzie lokal zostanie nam przekazany przez poprzedniego najemcę (minimalizujemy koszty inwestycji na starcie) oraz w jakim standardzie my sami musimy go zdać po zakończeniu okresu najmu. Często Najemcy przejmując lokal z „dobrodziejstwem inwentarza” nie zdają sobie sprawy z tego, że po zakończeniu umowy najmu będą musieli go doprowadzić do stanu pierwotnego (deweloperskiego) co może być związane z dużymi nakładami po zakończeniu okresu najmu.
Jeżeli umowa najmu została podpisana na projekt w budowie, należy szczególną uwagę zwrócić na podręczniki najemcy w których w sposób bardzo szczegółowy jest opisywany zakres prac do wykonania z podziałem na te które wynajmujący wykona na koszt najemcy oraz te które najemca może wykonywać sam na swój koszt. Należy negocjować możliwość wykonania jak największego zakresu prac przez własnych wykonawców a tym samym ograniczyć wynajmującym możliwość narzucania takich podmiotów.
Każdy obiekt jest inny i również stan deweloperski jest różnie opisywany – czasami mieszą się w nim witryny czy inne elementy wyposażenia stałego – zawsze należy to uszczegóławiać w procesie negocjacji i starać się powiększać zakres prac jakie Wynajmujący wykonuje na swój koszt (fit out).
Tak jak wskazaliśmy powyżej oczekiwana przez wynajmującego stawka czynszu najmu jest wypadkową wielu czynników i nie zawsze jej poziom ma odzwierciedlenie w standardzie danej powierzchni handlowej. Sądzę, że raczej można mówić o standardzie całego obiektu, sposobie w jakim jest zarządzane, w jaki sposób funkcjonuje w mieście poprzez działania marketingowe. Staramy się aby nasze umowy najmu zachowywały proporcje pomiędzy atrakcyjnością danego obiektu a poziomem akceptowanego czynszu najmu. Jest to warunek powodzenia w budowaniu sieci sprzedaży.
Branża odzieżowa, którą reprezentujemy skłania się ku zawieraniu długoletnich kontaktów z wynajmującymi. Zależy nam na budowaniu pozytywnego wizerunku firmy i marki 4F na rynku retailu. Decyzję o pojawieniu się marki 4F w danym obiekcie handlowym podejmujemy, jak już wspomniałam powyżej na podstawie rzetelnej analizy biznesowej – dlatego takie kontrakty zawsze są zawierane na czas określony, gdyż chcemy mieć pewność istnienia w takiej lokalizacji w perspektywie 5-10 lat.
Przemyślany model obiektu dostosowany do potrzeb rynku to najważniejszy klucz do sukcesu. Uważne słuchanie potrzeb najemców co do otoczenia, sensowny tenant mix, czytelna komunikacja, umiarkowane ceny „obowiązkowych” prac adaptacyjnych narzuconych przez dewelopera to pozostałe ważne elementy.
Wszystkie wymienione czynniki dla naszej branży elementami decydującymi. Tworzenie planu rozwoju marki 4F opiera się na złożonej analizie dodatkowych czynników istotnych z punktu widzenia naszej spółki. Analizujemy wielkość miejscowości, siłę nabywczą, wielkość i położenie obiektu, położenie lokalu, tenant mix w najbliższym otoczeniu lokalu oraz wiele innych parametrów, które są kluczem sukcesu 4F.
Aktualnie marka 4F nie posiada rozbudowanej sieci sprzedaży detalicznej poza granicami Polski, nie wykluczmy jednak takiego rozwoju w przyszłości. Założeniem i dewizą 4F jest elastycznie odpowiadać na potrzeby zarówno naszych klientów jak i rynku, dlatego też jesteśmy przygotowani również na wariant ekspansji poza granicami Polski.
