Wynajem powierzchni w centrum handlowym to sytuacja, w której warto zaczerpnąć porady ekspertów. Istnieje kilka istotnych kwestii, na które należy zwrócic uwagę przed podpisaniem umowy. Jak zmieniały się trendy w wynajmie na przestrzeni ostatnich lat oraz na jakie aspekty i warunki umowy należy zwrócić szczególną uwagę opowiada Małgorzata Buczkowska, prawnik działu retail w Kancelarii Trusiewicz Siwko.
Długość okresu najmu to kwestia indywidualna, ale na rynku dominują umowy zawierane na 5 lat. Dłuższe stosunki najmu, nawet 10-letnie, nawiązywane są z najemcami o kluczowym dla danego centrum handlowego znaczeniu czy podmiotami, które ponoszą bardzo wysokie koszty adaptacji powierzchni handlowej i ich amortyzacji oczekują nie szybciej niż za 5 lat.
Dla większości najemców, ze względu na biznesplan inwestycji, kluczowe są należności pieniężne: wysokość czynszu podstawowego, czynszu od obrotu, opłat marketingowych i eksploatacyjnych oraz granice, w jakich mogą one zostać podwyższone jednostronną decyzją wynajmującego. Ważne jest również położenie lokalu w obiekcie oraz jego sąsiedztwo. Dla nowo otwieranych centrów istotny okazuje się także poziom skomercjalizowania galerii przed dniem jej otwarcia. Nie można zapomnieć o postanowieniach mówiących o przyczynach wypowiedzenia umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Ponieważ umowy najmu są zazwyczaj umowami terminowym, zgodnie z przepisami prawa nie ma możliwości wcześniejszego ich rozwiązania, jeżeli nie zostało to przewidziane w umowie. Wynajmujący wprowadzają do umów najmu szereg postanowień uprawniających ich do rozwiązania umowy najmu (nawet bez zachowania okresu wypowiedzenia), nie przyznając przy tym najemcy żadnych uprawnień wypowiedzenia umowy. Aby uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia, warto dokładnie prześledzić tę cześć dokumentu.
Z punktu widzenia najemcy korzystniej jest płacić czynsz w tej samej walucie, w której się zarabia, a więc w złotówkach. Najemca unika wówczas ryzyka kursowego. Zaznaczę jednak, że w wielu obiektach handlowych, których inwestorzy to zagraniczne firmy, czynsze określane są jako równowartość kwoty euro w złotych polskich.
Obawy budzą np. postanowienia dotyczące przyczyn rozwiązania umowy przez wynajmującego oraz wyłączenia prawa najemcy do swobodnego przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu na wybrany podmiot. Zbyt swobodne kształtowanie okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy rodzi po stronie najemców lęk, że wynajmujący łatwo znajdzie powód, aby umowę z najemcą rozwiązać i np. ulokować w lokalu kogoś innego. Co więcej, w razie wcześniejszego rozwiązania umowy przez wynajmującego, najemca zobowiązany jest zazwyczaj do zapłaty kary umownej. Jeśli chodzi o wyłączenie prawa cesji, powód obaw jest zupełnie zrozumiały. Decydując się na otwarcie butiku, najemcy nie wiedzą, czy okaże się on dochodowy. Nie mając prawa rozwiązania umowy najmu w razie nie osiągania przychodów i nie mając prawa przeniesienia na inny podmiot praw i obowiązków z umowy najmu, najemcy obawiają się, że będą musieli pozostać w lokalu do zakończenia okresu najmu. Tym samym ich straty będą się powiększać.
Tagi:
