Obserwując etapy rozwoju sieci Play, jakich rad mogłaby Pani udzielić właścicielom czy też pracownikom start-up’ów?
Nie chciałabym występować w roli mentora, ale mam wrażenie, że najczęstszym błędem właścicieli firm, szczególnie krajowych, jest centralna decyzyjność i autorytaryzm. Mały lub średni polski przedsiębiorca cały czas boi się powierzyć określone obszary w ręce profesjonalistów. Jeśli chodzi o pracowników – nie powinni obawiać się start up’ów, to udział w trudnym, ale fascynującym procesie tworzenia firmy od podstaw. Jeśli mają kwalifikacje, wiedzę i zapał do pracy – przed nimi sukces.
Tak też się stało ze spółką P4. Kiedy rozpoczęła się przygoda sieci Play z centrami handlowymi i co wpłynęło na Państwa zainteresowanie tymi obiektami?
Pierwsze sklepy z logo Play pojawiły się w 2007 roku, w lokalach przy najbardziej prestiżowych w tym czasie lokalizacjach największych miast – Warszawie, Krakowie, Gdańsku, i Poznaniu. W późniejszym terminie miał miejsce rebranding kilkudziesięciu sklepów sieci Germanos – głównie w centrach handlowych. W chwili obecnej jesteśmy właściwie w każdym obiekcie handlowym. Nasza sieć to ponad 1000 punktów sprzedaży, niemalże połowa z nich zlokalizowana jest w mall’ach. W swoim portfolio mamy nie tylko regularne salony, ale też mini koncepty – czyli mniejsze formaty w miejscowościach poniżej 20 tys. mieszkańców, standy w centrach handlowych oraz stoiska w Empiku, z którym współpracujemy od początku istnienia sieci Play.
Czy centra handlowe chętnie widzą w gronie swoich najemców sieci telefonii komórkowej?
Jeszcze 2- 3 lata temu wielu wynajmujących deklarowało, że sieci telefonii komórkowych nie są kluczowymi najemcami galerii handlowych z uwagi na niewielką powierzchnię najmu, którą zajmują. W procesie komercjalizacji zawsze zaczynali od operatora spożywczego i największych, najbardziej popularnych marek odzieżowych, dopiero później skupiając się na mniejszych lokalach. Dzisiaj wygląda to nieco inaczej, bardzo często jesteśmy jednymi z pierwszych potencjalnych najemców, którym prezentuje się projekt.
Jakie są Państwa wymagania względem wynajmowanych powierzchni?
Wielu wynajmujących wydzielając powierzchnie najmu automatycznie tworzy powierzchnię zgodną z naszymi wymaganiami. Dzięki takiemu podejściu możemy stworzyć przestrzeń sprzedażową zachowując wszystkie przyjęte standardy identyfikacji wizualnej sklepu oraz standardy obsługi klienta. Osobiście lubię, gdy tworzone są całe strefy usług, gdzie w bliskim sąsiedztwie znajduje się konkurencja – gdyż ułatwia to klientom porównanie ofert i podjęcie ostatecznej decyzji o przejściu do Play.
Z jakim podejściem spotyka się Pani podczas negocjacji warunków umów najmu?
Negocjacje warunków najmu nigdy nie są łatwe, aspekty finansowe są kluczowe, jednak nie tylko one decydują o podpisaniu kontraktu, ważne jest całe brzmienie umowy, gdyż to ona w dużej mierze determinuje kilkuletni okres funkcjonowania salonu w centrum handlowym. W mojej ocenie idealna umowa najmu, to taka, nad którą pracuje się dwukrotnie - przy jej zawarciu i po latach – przy przedłużeniu. To też jasny komunikat, że mamy do czynienia z obiektem bardzo dobrze zarządzanym i funkcjonującym bez uwag.
A czego najczęściej brakuje Pani we współpracy z zarządcami centrów i galerii handlowych?
We współpracy z zarządcami największą wartością jest dla mnie budowanie dobrych relacji, wówczas możemy mówić o dialogu stron. Statystyczna umowa najmu na lokal w galerii handlowej podpisywana jest przez najemców na okres 5 lat, w tym czasie sytuacja rynkowa może ulec diametralnej zmianie, ważne jest aby zarządca reagował na wahania koniunktury i wykazywał choć minimum elastyczności i zrozumienia dla najemcy. Ekstremalną sytuacją, na szczęście sporadyczną, jest całkowite ignorowanie potrzeb najemcy. Dzięki relacjom w bardzo szybki sposób można starać się wypracować plan wspólnych działań w trudnym okresie.
Czym mogą oni przekonać Państwa do lokalizacji salonów Play na terenie ich obiektu?
W obecnej chwili przy mocnym nasyceniu rynku obiektami handlowymi i dużej liczbie salonów Play bardzo selektywnie podchodzimy do każdego nowego otwarcia. Najważniejsze galerie już powstały i tutaj jesteśmy od lat. Nowe centra handlowe, zwłaszcza te w mniejszych miejscowościach, często nie spełniają naszych oczekiwań dotyczących poziomu komercjalizacji, a mix najemców wydaje się być dość przypadkowy lub mało atrakcyjny. Staramy się być uczestnikami wyłącznie takich przedsięwzięć, które są gwarancją wspólnego sukcesu, dobrze wpisują się w lokalne potrzeby klientów, są projektami wysokiej jakości i fachowo zarządzane. Wśród zarządców mamy swoich faworytów, nasze doświadczenie pokazuje, że tym najlepszym „udaje się” każdy obiekt.
Działalność w galeriach handlowych wiąże się jednak z większymi kosztami. Jak ocenia Pani stawki czynszów?
Z perspektywy najemcy stawki czynszów zawsze będą zbyt wysokie, wynajmujący określi je jako niskie i atrakcyjne. Typowy spór akademicki. Od kilku lat rynek nieruchomości jest w dołku, część sieci handlowych przestała się rozwijać, kilka przestało istnieć, inne zaciągnęły hamulec na ekspansję, my stosujemy politykę umiarkowanego rozwoju. Sądzę, że jeszcze rok, dwa lata i sytuacja ustabilizuje się.
Gdzie zatem lepiej wynajmować powierzchnie: w centrach handlowych czy przy głównych ulicach miast?
Trudno określić, czy wrócą lata świetności tzw. „high street’ów”, gdyż w latach 2008/2009, kiedy nastąpił największy rozkwit instytucji bankowych budujących swoje placówki, najbardziej atrakcyjne lokalizacje zaczęły zmieniać się w enklawy finansowe, handel załamał się, najemcy nie byli w stanie udźwignąć nienaturalnie wywindowanych czynszów i masowo zamykali sklepy. Ulice opustoszały. Dzisiaj ta sytuacja wydaje się zmieniać, nie sądzę jednak, aby poprawa nastąpiła szybko. Nie pomaga nam ciągły brak czasu, pogoda, brak miejsc do parkowania. Nawet najlepiej zrewitalizowane ulice handlowe, nie pokonają dobrze komercyjnie zorganizowanych galerii handlowych, skupiających pod jednym dachem wszystkie oczekiwania klientów.
Na jakie lokalizacje stawiać będzie zatem Play?
Ekspansja sieci Play zawsze przebiegała dwutorowo – z jednej strony w centrach i galeriach handlowych, a z drugiej - na ulicach. Ulice w mniejszych miejscowościach ważne są z uwagi na konieczność dotarcia do klientów. Jesteśmy siecią dla wszystkich, musimy zatem być także w miejscowościach, w których nikt nie zbuduje multifunkcyjnego obiektu handlowego. Rok 2014 to kolejne nowe sklepy w naszym portfolio, wśród nich między innymi Felicity w Lublinie, CH Dekada w Nowym Targu, czy Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim.
