20 lat temu pierwsze centra handlowe w Polsce dopiero powstawały. Dziś do dyspozycji klientów jest prawie 500 obiektów handlowych różnego rodzaju. Na przestrzeni lat zmieniła się jednak najbardziej rola centrów handlowych. Kiedyś Polacy robili w nich głównie zakupy, dziś są miejscami, w których klienci spędzają wolny czas i szukają pozytywnych doświadczeń. O ewolucji przestrzeni handlowej mówi Jakub Jarczewski, Dyrektor Działu Public Relations i Rozwoju Biznesu METRO Properties.
Zmiana to naturalny proces dotyczący wszystkich dziedzin życia – więc nie jest żadnym zaskoczeniem. W kontekście branży nieruchomości komercyjnych to, co dzieje się aktualnie na rynku, jest wynikiem boomu inwestycyjnego, który szczególnie dotyczy centralnej i wschodniej Europy. Zresztą nie tylko w Polsce widać wzrost aktywności deweloperskiej, biurowej czy rozwój i akwizycję sieci handlowych. To, co obserwujemy u nas, widać też na Słowacji, w Rumunii, Słowenii czy w Czechach.
Sytuacja ta wynika zarówno ze stabilnej i przewidywalnej sytuacji ekonomicznej całego regionu, jak i z konkretnego, wybijającego się na tle „starych” krajów Unii wzrostu gospodarczego. W Polsce, po prostu, warto inwestować.
Dostrzegają to globalne fundusze, których zasadą działania wcale nie jest „konsolidacja rynku” ani żadna inna wiodąca strategia działania poza tą, która pozwoli w określonym czasie zapewnić odpowiedni zwrot zainwestowanego kapitału. Stąd ostatnie masowe przejęcia obiektów oraz zapowiedzi budowy kolejnych. Nie jest żadną tajemnicą, że najprostszym (i wbrew pozorom wciąż najbezpieczniejszym) sposobem zwiększenia wartości nieruchomości jest jej modernizacja i rozbudowa. W tym kontekście faktycznym problemem staje się mityczne „nasycenie” rynku, a w kontekście działań konsolidacyjnych nawet (ewentualne) przegrzanie rynku. W tej chwili w kilku miejscach w Polsce sytuacja z punktu widzenia inwestycji w nieruchomości komercyjne staje się trudna i bardzo złożona – Kraków, Wrocław czy Poznań to miasta, którym trudno będzie przyjąć kolejne obiekty mające podobny tenant mix.
Przede wszystkim liczy się tło, w jakim funkcjonuje dany obiekt handlowy. By je określić, potrzebne są bardzo szczegółowe, wieloetapowe badania i analizy, nie tylko czysto statystyczne, ale też – na przykład prowadzone przez nas od kilku lat – badania neuromarketingowe. Zarówno w zakresie segmentacji rynku i odpowiedniego sprofilowania klienta, a w konsekwencji tenant mix, jak i oczywiście konkurencji. Ogromne znaczenie ma ekonomiczne zdefiniowanie otoczenia i lokalizacja.
METRO Properties zarządza dziewięcioma centrami handlowymi w Polsce, część z nich położona jest w niedalekim sąsiedztwie. Mogę powiedzieć, że bardzo myli się ktoś, kto sądzi, że oczekiwania klientów w związku z tym są pokrewne lub zbieżne. Ludzie mają swoje przyzwyczajenia, a te wpływają na oczekiwania – kwintesencją naszej pracy jest takie wsłuchanie się w potrzeby, by zapewnić jak najlepszą ofertę.
Oczywiście, obserwowanie trendów jest bardzo istotne. Wszyscy to robią, czego efektem jest na przykład zwiększający się udział usług w ofertach centrów handlowych. To fakt częściowo wynikający z oczekiwań klientów, a po części ze zmian technologicznych i rozwoju internetu. Przykłady można mnożyć: remodelingi food courtów, wprowadzanie firm świadczących usługi medyczne, poczta, banki, bankomaty, escape roomy czy działające od zawsze w Centrach Handlowych M1 „Krainy Dzieci”, gdzie rodzice mogą pod opieką wykwalifikowanego personelu pozostawić swoje pociechy na czas zakupów. Mogę sobie wyobrazić w zasadzie wszystko – jednak na koniec dnia dla inwestora (właściciela/zarządcy) liczą się pieniądze. O ile wspomniana „Kraina Dzieci” przedstawia sporą wizerunkową wartość dodaną, o tyle przestrzeni coworkingowej już w ten sposób nie da się obronić.
Zawsze staram się unikać spekulowania na temat przyszłości… Ale jedno jest pewne: już teraz widać lawinowy rozwój e-commerce i omnichannel. Jaki to będzie miało wpływ na rozwój centrów handlowych? Ujmę to tak: dostrzegam techniczną trudność w tym, by w internecie się najeść, pójść do fryzjera czy wyleczyć się z grypy.
