Jaki był 2010 rok dla rynku nieruchomości komercyjnych? Niektórzy eksperci zapowiadali powolne ożywienie, inni zastój. Kto miał rację?
I jedni, i drudzy. Niewątpliwie ożywienie nastąpiło w sprzedaży centrów komercyjnych. Jeśli chodzi o podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, wzrosła ona o około 500 tys. mkw., a to mniej niż w 2009 roku. Jednocześnie inwestorzy rozpoczęli jednak więcej nowych projektów w porównaniu z poprzednim rokiem, co też jest oznaką pewnego ożywienia i powinno zaowocować nowymi powierzchniami w najbliższych dwóch – trzech latach. Eksperci prognozowali zresztą mniejszą aktywność deweloperów, niż okazała się w rzeczywistości. Oczywiście ma jeszcze mowy o powrocie do sytuacji z lat 2007-2008, kiedy średnio rocznie przybywało około 700 tys. mkw. nowej powierzchni, co wynika głównie z podejścia instytucji finansowych do nowych projektów.
Miniony rok nie przyniósł pod tym względem poprawy? Restrykcyjna polityka kredytowa banków stała się dla wielu inwestorów kulą u nogi. Po nadejściu kryzysu gospodarczego uzyskanie kredytu na nowy projekt graniczyło z cudem. Teraz aż tak źle chyba nie było?
W minionym roku banki w dalszym ciągu stawiały twarde warunki kredytowania inwestycji komercyjnych, domagając się z reguły wkładu własnego inwestora i komercjalizacji powierzchni przed rozpoczęciem budowy na poziomie 40-60 proc. Szacuje się, że w skali kraju wstrzymana jest budowa około 150 tys. mkw. powierzchni komercyjnych, spowodowana z reguły właśnie odmową udzielenia kredytów przez banki. W miarę ożywiania gospodarki te warunki muszą sukcesywnie łagodnieć, bo to leży też w interesie samych banków. W 2010 roku znacznej części inwestorów odmówiły one kredytowania, ale z rynku dochodziły też pozytywne informacje, jak choćby dotyczące umów kredytowych na budowę centrów handlowych przez Echo Investment w Kielcach czy w Przemyślu przez spółkę San Development.
Mówi pan, że inwestorzy rozpoczęli więcej nowych projektów, ale jednak sporo planowanych na 2010 rok inwestycji nie doszło do skutku. Niektórzy zawiesili je na przysłowiowym kołku, czekając na lepsze czasy, realizacja części inwestycji w ogóle stanęła pod dużym znakiem zapytania…
Zawieszane z różnych powodów projekty zdarzały się także w okresie dobrej koniunktury i będą się zdarzać niezależnie od kondycji gospodarki. Wstrzymanie realizacji projektu, który wszedł w fazę budowy, nie musi jednak oznaczać i najczęściej nie oznacza zaniechania inwestycji, czyli – jak pani to określiła - „zawieszenia na kołku”, a jedynie przesunięcie w czasie. Przykładem jest chociażby wznowiona w maju, po ponad rocznej przerwie, budowa Millenium Hall w Rzeszowie, dużego, jak na lokalne warunki, wielofunkcyjnego centrum.
Jeśli chodzi o projekty na etapie planowania, nawet zaawansowanym, nieodpowiedzialne byłoby wskazywanie, które stanęły pod znakiem zapytania, a które nie, tym bardziej zaś nie sposób powoływać się na twarde dane statystyczne. Według różnych badań, do końca 2012 roku mają zostać oddane do użytku nowe centra handlowe o łącznej powierzchni prawie 900 tys. mkw. i chciałbym wierzyć, że to realne.
Nowe centra handlowe miały natomiast kłopoty z komercjalizacją powierzchni. Żadne z oddanych do użytku w 2010 roku nie mogło pochwalić się na starcie otwartymi wszystkimi punktami handlowymi. Wynajem na poziomie 70-80 proc. uchodził za sukces. Mówiło się o dyktacie najemców, którzy stawiali twarde warunki. Z branży dochodziły słuchy o daleko idących ustępstwach właścicieli i zarządców…
To największy obecnie problem developerów. Jest tajemnicą poliszynela, że w 2010 roku niektóre nowe centra, przede wszystkim położone na obrzeżach miast, silnie rywalizowały o najemców, próbując komercjalizować się za wszelką cenę. Poziom wynajmu powierzchni w momencie oddawania centrów handlowych do użytku był jednak zróżnicowany w poszczególnych obiektach, aczkolwiek rzeczywiście początkowa komercjalizacja rzędu 70-80 proc. była uznawana za dobry wynik. Zależnie od atrakcyjności konkretnego obiektu i sytuacji na lokalnym rynku niektórym udawało się w kolejnych miesiącach sukcesywnie pozyskiwać nowych najemców. Generalnie zainteresowanie dużych sieci handlowych wynajmem nowych powierzchni dotyczyło najlepszych lokalizacji – zarówno w istniejących już centrach, jak i tych jeszcze budowanych.
Wielu analityków prognozowało odwrót sieci handlowych od lokalizacji w dużych miastach na rzecz mniejszych, gdzie rynek jest mniej nasycony. Według nich, w 2010 ten trend miał się nie tylko utrzymać, ale i pogłębić. Tak było?
Jeszcze przed 2008 rokiem analitycy utrzymywali, że inwestycje w małych miastach będą bardziej opłacalne i mniej ryzykowne. Dziś z całą stanowczością mogę powiedzieć, że tak nie jest. Obecnie znacznie mniejszym ryzykiem są inwestycje w powierzchnie komercyjne w dużych miastach o charakterze aglomeracji, takich jak Warszawa, Kraków, czy Łódź. Zmodyfikowane z powodu recesji strategie największych sieci też zakładają w przypadku Polski ograniczenie ekspansji w mniejszych miejscowościach na rzecz dużych i poszukiwanie tam nowych lokalizacji. Dotyczy to m.in. branż odzieżowej i gastronomicznej, ale nie tylko.
Oczywiście nie oznacza to, że małe i średnie miasta w ogóle przestają interesować inwestorów i sieci handlowe. Wiele zależy od potencjału miasta, siły nabywczej mieszkańców oraz nasycenia centrami handlowymi, a jest ono bardzo zróżnicowane. Na 9 mln mkw. powierzchni handlowej w Polsce około 3 mln mkw. przypada właśnie na te miasta, ale na przykład w Opolu wskaźnik nowoczesnej powierzchni na 1 tys. mieszkańców przekroczył już 1000, a w porównywalnej wielkości Tarnowie wynosi zaledwie 400.
Czego branża nieruchomości komercyjnych może się spodziewać w tym roku?
To zależy, na ile cała gospodarka zacznie łapać oddech, a opinie analityków rynku w tej kwestii są podzielone. Moim zdaniem w tym roku banki utrzymają ostre kryteria finansowania inwestycji komercyjnych, przyznając kredyty najlepszym projektom w dużych aglomeracjach. Wielu inwestorów, zwłaszcza planujących budowy w mniejszych miastach, w dalszym ciągu nie zdoła spełnić wymogów instytucji finansujących, dlatego ich projekty nie ujrzą światła dziennego albo zostaną odłożone na później. Takie sygnały już zresztą zaczęły docierać.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Ewa Samsel
***
Sukcesja, inwestycja Fabryki Biznesu, to centrum handlowo-biznesowo-rozrywkowe, które powstanie przy al. Politechniki 5 w Łodzi, w pobliżu ścisłego centrum miasta, kampusu Politechniki Łódzkiej i Międzynarodowych Targów Łódzkich. W kompleksie o ponad 120 tys. mkw. powierzchni użytkowej znajdą się m.in.: galeria handlowa, food court, trzygwiazdkowy hotel klasy biznesowej z zapleczem konferencyjnym, strefa rozrywkowo-rekreacyjna z multipleksem (9 sal kinowych), biurowiec klasy A oraz trzypoziomowy podziemny parking na około 1200 miejsc. Budowa ma się rozpocząć w 2011 roku.
Tagi:
