Jakie kryteria Pana zdaniem powinny być brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych?
Jeśli zajmujemy się tematyką rozmieszczenia wielkopowierzchniowych obiektów handlowych to zagadnienie to powinniśmy rozpatrywać z dwóch różnych punktów widzenia. Pierwszym jest to, że takie sklepy mają wpływ na handel w danym mieście i to jest podejście od strony gospodarki. Natomiast drugi – galerie i centra handlowe są znaczącymi obiektami w przestrzeni miejskiej i dlatego powinniśmy dokonywać ocen pod kątem planowania przestrzennego.
Dlaczego ustawodawca podzielił obiekty handlowe na te o powierzchni do 2 tys. m kw. i na te o powierzchni większej? Dlaczego odrębnie uregulował możliwość ich tworzenia?
Moim zdaniem takie skierowanie uwagi właśnie na powierzchnię sklepu jest nieprawidłowe, bo nie wielkość obiektu ma tu istotne znaczenie tylko to, że sklep należy do dużej sieci, która ma możliwość taniego kupowania produktów i nawet jeżeli jest to ograniczony asortyment, to może zaproponować korzystną cenowo i niezłej jakości ofertę konsumentom. Większe znaczenie niż wielkość sklepu ma zatem struktura i organizacja handlu.
Ważniejszy jest wpływ nowej inwestycji na otoczenie niż ocena przez władze miasta zapotrzebowania na obiekt danego typu?
Zgadza się. Jeżeli do miasta zgłasza się inwestor prywatny, robi biznesplan i ocenia, że przyciągnie do tego obiektu konsumentów (a przecież inwestor kieruje się stopą zwrotu z inwestycji, i to ważoną ryzykiem) to nie ma powodu przypuszczać, że władze miasta lepiej ocenią co jest potrzebne w zakresie handlu, nie mają takich kompetencji jak firmy, które się na tym znają. Są takie miasta jak Lublin, gdzie prawie cała powierzchnia pokryta jest planem, ale są też takie miasta jak Warszawa, które mają pokryte planem zaledwie ¼ obszaru. I to jest przeważająca sytuacja, bo z reguły miasta mają tylko cząstkę powierzchni pokrytą planem. Ja oczekiwałbym od władz miejskich, że stworzą Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego o charakterze kompleksowym tzn. dla całego miasta, z uwzględnieniem ciągów komunikacyjnych, rozłożenia osiedli mieszkaniowych itd., a nie tak jak dzisiaj będą tworzyły plany wyspowe, które nie współgrają z otoczeniem.
Jakie są konsekwencje takich „wyrywkowych” działań?
To powoduje różnego rodzaju perturbacje np. powstaje galeria handlowa przy której tworzą się korki uliczne, bo obiekt źle się wpisuje w ciągi komunikacyjne. Centrum może także nie współgrać z planami rozwoju np. budownictwa mieszkaniowego bądź podejmuje się rewaloryzację centralnych ulic handlowych, a jednocześnie obok powstaje galeria. Jeżeli bazujemy na planach wyspowych to znaczy, że nie mamy wizji kierunków rozwoju całego miasta. Powinniśmy opierać się na kompleksowych planach, a władze miejskie powinny tylko zapewnić, żeby ten obiekt, który powstaje, nie kolidował z innymi projektami. Natomiast nie jest moim zdaniem rolą władz miasta ocenianie czy taki sklep powinien mieć 2 czy 3 tys. m kw., bo to jest decyzja inwestora, podejmowana zresztą na jego ryzyko. To inwestor ryzykuje m.in. swoje pieniądze, a co za tym idzie – może ponieść porażkę. Nie oznacza to, że władze miasta mają ponosić ekstra koszty dotyczące przebudowy np. sieci komunikacyjnej. Ocenie miasta podlegać może oddziaływanie na środowisko, wielkość parkingów, trasy dojazdowe – tzn. aby obiekt ten nie stanowił uciążliwości, o których nie raz słyszymy.
Jak zatem inwestorzy mogą starać się przekonać władze miejscowe do swoich projektów?
Gdybym ja był przedstawicielem władz miasta i podejmował decyzje w tym zakresie, to musiałbym przede wszystkim do tego przekonać mieszkańców, bo chciałbym być ponownie wybrany na swoje stanowisko. W związku z tym mieszkańcy muszą widzieć korzyści z tego, że taki obiekt powstaje. Przedsiębiorca, który podejmuje decyzje o budowie sklepu bierze pod uwagę tylko zwrot z inwestycji, obarczony oczywiście ryzykiem. Natomiast w przypadku władz miasta rachunek jest bardziej złożony. Miasto musi porównać sobie dochody, które będzie uzyskiwać dzięki tej inwestycji – jej realizacji, a potem funkcjonowania. Od dochodów z danej inwestycji musi odjąć jednak dochody sklepików, które być może upadną albo ograniczą swoją działalność, bo okażą się nieatrakcyjne dla konsumentów. Druga sprawa dotyczy tego, że muszą brać pod uwagę niechęć właścicieli małych sklepików, którzy najczęściej takiej sytuacji są przeciwne. W związku z tym władze miasta muszą wziąć pod uwagę głos wszystkich mieszkańców i zastanowić się co się stanie za jakiś czas – rok, dwa czy trzy - czyli jak to wpłynie na ożywienie lub zahamowanie działalności gospodarczej w gminie. Oczywiście trzeba zatem wykazać, że to będzie ożywienie. Konsumenci będą to oceniać raczej pozytywnie, bo będą mogli dokonywać zakupów w atrakcyjniejszych warunkach i otoczeniu. Władze miasta muszą jednak dokonać także analizy co się stanie w otoczeniu takiego obiektu, chociażby jeśli chodzi o komunikację. To w zasadzie już się dzieje – inwestorzy, którzy dokonują takich dużych inwestycji na tej zasadzie rozmawiają z władzami miasta. Czasem wymaga to np. zgody na poniesienie dodatkowych wydatków np. na rozwiązanie jakiegoś węzła komunikacyjnego. Nowe galerie wiedzą o tym i liczą się z tymi kosztami. Uważam, że władze negocjując z taką galerią handlową mogą również dochodzić pewnego programu usług, które w takim centrum powinny się znaleźć. Inwestorowi nie pozostaje zatem nic innego, jak dobrze przygotować się do takiej rozmowy i wykazać, że bilans w postaci wpływających podatków i zadowolenia konsumentów będzie dla gminy dodatni.
Tagi:
