Jacek Kopij, Redan: Treść umowy najmu uzależniona jest od siły marki

Na przestrzeni ostatnich kilku lat widać wyraźna zmianę trendów w wynajmowaniu nowoczesnych powierzchni handlowych. Przed kryzysem w 2009 roku popyt na nowoczesną powierzchnie handlową przewyższał jej podaż i trudno było wynająć atrakcyjny lokal w rozsądnej cenie. Często dochodziło do sytuacji, w których brakowało miejsca w CH dla wszystkich chętnych. Następny okres charakteryzował się dużą dostępnością  powierzchni handlowych. Kolejne otwierane centra handlowe nie były w pełni skomercjalizowane. Dzisiaj, nie ma takiego nowo otwieranego CH, w którym nie byłoby przynajmniej kilku nie wynajętych lokali w dniu otwarcia i wiele miesięcy - a w niektórych przypadkach już lat - po nim. Możemy powiedzieć, że rynek przeszedł w tym okresie z „rynku developera” do „rynku zrównoważonego” a w odniesieniu do wielu CH do „rynku najemcy”. Obecnie najemcy przed podjęciem decyzji inwestycyjnej gruntownie analizują sytuację, strategię marketingową wejścia CH na dany rynek i alternatywne możliwości zaistnienia na nim. Wprawdzie w wyniku tego proces decyzyjny znacznie się wydłużył, jednak decyzje są obarczone mniejszym ryzykiem niepowodzenia.
Treść umowy najmu uzależniona jest od siły marki, na którą umowa jest podpisywana oraz od determinacji stron, w odniesieniu do woli zaistnienia w danym CH. Pomimo tego, że na przestrzeni kilku ostatnich lat wiele zapisów umowy jest mniej rygorystycznych w stosunku do najemcy, to w dalszym ciągu umowy najmu w znacznie większym stopniu zabezpieczają interesy Wynajmującego. W ostatnich latach grupa najemców przy udziale reprezentantów ze strony Wynajmujących i pod patronatem PRCH prowadziła prace nad dokumentem nazwanym „Kodeksem dobrych praktyk”. Prace zostały w tym roku zakończone i kodeks ogłoszono. Wprowadzenie do umowy najmu zapisów z kodeksu poprawiło by pozycje najemcy procesie negocjowania warunków umowy najmu.
Mając na uwadze doświadczenia krajów, które przystępowały do strefy euro można zauważyć, że w każdym z nich ceny rosły. Prawdopodobnie w Polsce scenariusz będzie podobny. To oznaczałoby korektę stawek czynszowych w górę – dzisiaj trudno przewidzieć w jakim zakresie. Plusem byłby fakt, że uniknęlibyśmy wówczas problemów związanych z wahaniami kursu euro. W wielu przypadkach bowiem bardzo dużym problemem dla najemców w okresach wysokiego kursu euro jest zaburzenie ich płynności finansowej. Na dzień dzisiejszy ze strony najemcy nie widzę żadnych korzyści w fakcie denominowania czynszu w euro. Aby stworzyć biznes plan dla danego obiektu nieodzownym jest zaplanowanie kursu euro na kilka lat w przód, a jak pokazują ostatnie doświadczenia w tym zakresie jest to bardzo trudne. Znacznie prościej i bardziej wiarygodnie można planować Cash flow w sklepach, dla których czynsz denominowany jest w PLN.
Podpisując umowę najmu oczywiście bierzemy pod uwagę stan komercjalizacji danego CH i ewentualne sąsiedztwo. Niezwykle ważną sprawa dla najemcy jest poziom komercjalizacji CH ponieważ od tego zależy powodzenie danej inwestycji. Niewłaściwie bądź w niedostatecznym stopniu skomercjalizowane CH już od samego otwarcia jest dużym obciążeniem i czynnikiem w znacznym stopniu zmniejszającym możliwość odniesienia sukcesu. Dlatego też w wielu umowach stosujemy zapisy np. uzależniające wysokość stawki czynszu od poziomu komercjalizacji CH.
Najczęściej spotykanym standardem wynajmowanych powierzchni handlowych jest standard zwany „Shell and core” co w zasadzie oznacza konieczność wykonania pełnego zakresu prac przez najemcę w celu przystosowania lokalu do otwarcia. Oczywiście w zależności od pozycji negocjacyjnej danego najemcy i determinacji stron co do zawarcia umowy najmu możliwe jest uzyskanie od wynajmującego tzw. „feet out’u” (kontrybucji) czyli partycypacji wynajmującego w kosztach adaptacji lokalu. Wysokość kontrybucji może być bardzo różna - od sfinansowania niewielkiego zakresu prac po sfinansowanie całkowitej adaptacji lokalu.
Dzisiaj łatwiej jest najemcy uzyskać stawkę czynszu adekwatną do oferowanej powierzchni handlowej.  
Najczęściej zawierane przez nas umowy najmu mają okres obowiązywania 5-letni z opcją przedłużenia ich o kolejne 5 lat. Taki okres najmu wydaje się uzasadniony z uwagi na zmieniające się warunki w otoczeniu gospodarczym. Pozwala na ograniczenie ryzyka w przypadku nietrafionej lokalizacji, a jednocześnie zapewnia dostatecznie długi okres najmu w przypadku powodzenia inwestycji.
Podstawowym wymaganiem wobec deweloperów na dzień dzisiejszy z pewnością jest poparcie decyzji inwestycyjnej gruntowną analizą potencjału danego rynku, jego potrzeb i otoczenia konkurencyjnego, a także dopasowanie lokalizacji, formatu i strategii marketingowej CH do danego rynku. Jeśli w trakcie tego procesu nie zostaną popełnione błędy, właściwie oceni się potencjał i w międzyczasie nie zmieni się otoczenie rynkowe CH będzie miało wszelkie przesłanki ku temu, aby odnieść sukces.  
Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej przeprowadzamy gruntowną analizę na kilku płaszczyznach. Pierwsza płaszczyzna to analiza danego rynku, jego potencjału, kierunków rozwoju, szans i zagrożeń. Kolejna płaszczyzna to analiza danych dotyczących samego CH, jego lokalizacji, powierzchni, pozycjonowania-strategii marketingowej, otoczenia konkurencyjnego (inne CH), układu ciągów komunikacyjnych, itp. Następnie analizujemy dane dotyczące proponowanej powierzchni, jej lokalizację, wielkość, warunki finansowe, wilekość witryny, kształt itp. Dopiero po tak przeprowadzonej analizie podejmowana jest decyzja inwestycyjna.
Rynki zagraniczne, na których funkcjonujemy (Ukraina, Rosja, Białoruś) są jeszcze rynkami mało rozwiniętymi w obszarze funkcjonowania nowoczesnych powierzchni handlowych. W tych państwach jedynie największe aglomeracje dysponują takimi powierzchniami. W dalszym ciągu istnieje jednak potencjał na ich rozwój.