W mojej opinii rynek centrów handlowych w Polsce, z całkowitą powierzchnią najmu wynoszącą 9 mln mkw., wciąż nie jest nasycony i jest na nim miejsce dla nowych obiektów. Dobra sytuacja gospodarcza, wzrastająca siła nabywcza Polaków, która wg GFK Polonia w 2011 roku wzrosła o 9%, niski, w porównaniu z innymi krajami, wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową – 236 mkw./1000 mieszkańców oraz ciągle rosnąca frekwencja w centrach handlowych, powodują, że nasz rynek jest, obok niemieckiego, jednym z najbardziej perspektywicznych w Europie. Wszystkie te wskazówki dają podstawę do rozszerzania oferty handlowej, rozbudowy i modernizacji centrów handlowych starszych generacji oraz budowy nowych. Jednakże zdobycie terenów pod nowe inwestycje w dużych miastach jest coraz większym wyzwaniem. Nasz nowy projekt – Łacina, ponadregionalne centrum handlowe o powierzchni najmu wynoszącej 98 tys. mkw. zlokalizowane w Poznaniu, będzie prawdopodobnie jednym z ostatnich tak dużych projektów znajdujących się w centrum jednego z największych miast w Polsce.
Niemal 60% nowoczesnej powierzchni handlowej jest zlokalizowane w 8 największych polskich aglomeracjach, o populacji wynoszącej ponad 400 tys. osób. Jednakże w ciągu ostatnich 4 lat, deweloperzy koncentrowali swoją uwagę na średnich i mniejszych miastach, które zaczęły zyskiwać na ważności, znacząco zwiększając swój udział rynkowy w dostępnej powierzchni handlowej dzięki centrom handlowym, centrach typu „convenience” oraz „retail park”. Apsys koncentruje się w Polsce na centrach wielofunkcyjnych w 8 najważniejszych aglomeracjach, jednak rozważamy także rozwój koncepcji retail parków, aby uzupełnić i wzmocnić naszą ofertę istniejących centrów handlowych.
W 15-letniej historii rynku centrów handlowych w Polsce proces komercjalizacji był, jest i będzie obiektem ciągłych zmian. Jednak te najbardziej widoczne zaszły w przeciągu ostatnich 3 lat, z uwagi na globalny kryzys ekonomiczny. Jeżeli miałbym wybrać jedną z najbardziej znaczących zmian, prawdopodobnie wskazałbym na fakt, że najemcy stali się znacznie bardziej wymagający w kwestii wyboru centrum handlowego. Analizują oni podstawowe kryteria projektu takie jak: lokalizacja, dostępność, widoczność, zasięg, liczba miejsc parkingowych. Sprawdzają bardzo dokładnie ofertę handlową, wizerunek i pozycjonowanie centrum, a także koncepcję architektoniczną oraz politykę wobec klientów. Tendencja ta ma bardzo pozytywny wpływ, ponieważ zwiększa konkurencję pomiędzy deweloperami, którzy starają się tworzyć jak najlepsze projekty.
Naszym celem jest zawsze osiągnięcie 100% komercjalizacji. Dzięki naszemu know-how i wieloletniemu doświadczeniu możemy szczycić się faktem, że każdy projekt budowany i komercjalizowany przez Apsys w dniu otwarcia zawsze był z powodzeniem wynajęty. Co więcej, 15 centrów, którymi zarządzamy w Polsce, po otwarciu nadal pozostaje świetnie skomercjalizowane ze średnią lokali niewynajętych wynoszącą 2%.
Najlepszym narzędziem przyciągającym uwagę najemców jest sam projekt. Im lepszy projekt i jego oferta handlowa, tym łatwiej najemca podejmuje decyzję o wynajęciu lokalu. W celu zaspokojenia oczekiwań najemców, zawsze staramy się sprawić, aby nasze projekty były unikalne oraz interesujące. Aby tak się stało podążamy za światowymi trendami w zakresie architektury, oferty handlowej i usług dla klientów. A jeśli zaś chodzi o narzędzia i działania marketingowe, to rozumiemy ich wagę w kwestii wspierania procesu komercjalizacji. Nasze nowe projekty promujemy przy użyciu różnorodnych narzędzi takich jak: broszury, filmy 3D, modele architektoniczne. W Apsys przykładamy także dużą wagę do wystaw i targów. Co roku prezentujemy nasze pomysły na MAPIC w Cannes, Retail Connections w Londynie, a ostatnio także na Shopping Center Forum w Warszawie. Udział w targach pozwala nam poznać wszystkie marki działające i rozwijające się w Europie, a także zidentyfikować nowe firmy na rynku. Ponadto dzięki targom możemy także zrozumieć i uwzględnić, w nowym projekcie, oczekiwania najemców.
W Apsys wierzymy iż każda firma, niezależnie od tego, czy jest to sieć handlowa, czy też lokalny przedsiębiorca, jest ważnym ogniwem oferty centrum handlowego. Zależy nam na tym, aby współpraca ze wszystkimi najemcami układała się pomyślnie, i aby każdy najemca był usatysfakcjonowany naszymi działaniami. Uważamy także, że zaufanie, oraz długoterminowe i nastawione na obopólną wygraną podejście jest kluczem do udanej współpracy.
Największym problemem, jaki nowocześni deweloperzy napotykają w Polsce, są prawdopodobnie długotrwałe procedury administracyjne. W Polsce, otrzymanie ostatecznych decyzji administracyjnych, jak np. pozwolenia na budowę, wymaga przejścia przez długotrwały i skomplikowany proces. W przypadku Manufaktury zajęło nam to prawie 10 lat. Co więcej, w ostatnich czasach coraz większym wyzwaniem staje się również zdobycie finansowania projektu, gdyż jest ono związane z wyższymi wymaganiami banków oraz inwestorów. Obecnie, aby pozyskać kredyt inwestycyjny należy wnieść większy wkład własny oraz przedstawić pewniejsze zabezpieczenia inwestycji. Niemniej jednak obecna sytuacja rynkowa nie przeszkadza nam w rozwoju i budowie projektów o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 450 tys. mkw., z których 160 tys. mkw. znajduje się w Polsce, a 290 tys. mkw. we Francji.
Tagi:
