Lokale i obiekty handlowe w Polsce posiadają ogromny potencjał inwestycyjny, bo znajdują się na jednym z najbardziej aktywnych rynków w Europie. Szczególnie duże możliwości inwestycji dają retail parki – młoda kategoria nieruchomości. Coraz częściej padają łupem inwestycji grupowych. Inwestorzy chętnie lokują w nich swoje wolne środki finansowe, bo jak twierdzi Marcin Pabijanek, Prezes Zarządu i Commercial Real Estate Deal Maker w Petram House, gwarantują one łatwy do oszacowania i stabilny przepływ finansowy oraz potencjał wzrostu wartości nieruchomości.
Potencjalnych Klientów, mających pierwszy kontakt z Państwa stroną internetową wita hasło „Broker nieruchomości komercyjnych”. Kto korzysta z usług Petram House?
Współpracujemy przede wszystkim z deweloperami powierzchni handlowych do 6000 GLA, którzy po zakończeniu projektu chcą zrealizować marżę deweloperską poprzez sprzedaż oddanego do użytkowania i wynajętego do sieci handlowych obiektu. Z reguły chcą to zrobić w krótkim czasie z maksymalną możliwą ceną sprzedaży, bez szerokiego informowania rynku.
I Petram House im to umożliwia?
Zgadza się. Specjalizujemy się w doradztwie inwestycyjnym ukierunkowanym na sektor nieruchomości komercyjnych, a dokładnie handlowych.
Co odróżnia ten rodzaj aktywów od innych?
Nieruchomości komercyjne odróżnia sposób ich wykorzystywania, który pozwala właścicielowi osiągać przychody w postaci czynszów lub udziału w dochodzie operacyjnym, generowanym z działalności prowadzonej z wykorzystaniem nieruchomości.
Jak w Pana ocenie będzie ewoluował ten sektor w najbliższych latach?
Ostatnie wydarzenie, jakie odbiło się czkawką na rynku nieruchomości, to kryzys w 2008 roku. Obecnie nie ma przesłanek na zahamowanie trwającego wzrostu.
Jak ocenia Pan aktualną kondycję rynku?
Rok 2017 był rekordowy pod względem wielkości transakcji nieruchomości komercyjnych. W sektorze handlowym nastąpiło niewielkie zahamowanie, ale w dużych miastach pojawiły się nowe kategorie nieruchomości o mieszanej strukturze użytkowania (mieszkaniowo-handlowo-biurowe). Ponadto silny wzrost PKB oparty na konsumpcji i zmieniające się zwyczaje zakupowe Polaków wykreowały podaż powierzchni handlowych w małych miejscowościach, które pojawiły się na celowniku inwestorów, co daje pozytywne prognozy rozwoju. W dużych miastach rynek handlowy jest już dojrzały, co podkreśla fakt, że do 2020 powstanie zaledwie kilka dużych galerii handlowych, więc kluczowa będzie ich jakość. Ważne będzie również dostosowanie istniejących już centrów handlowych do aktualnych wymagań konsumentów, głównie poprzez modernizację i rozbudowy. Rynek nieruchomości handlowych koncentruje się obecnie na jakości, a nie ilości.
Lokale z najemcą spożywczym i obiekty handlowe to ważne aktywa w portfelu inwestora. Jakie argumenty przemawiają za tym, aby sprzedaż obiektu przekazać w ręce eksperta?
Korzyści jest wiele, ale nasi Klienci cenią sobie najbardziej: szybkość i skuteczność działania, oszczędność czasu na spotkania z „potencjalnym” inwestorem, jasne warunki współpracy, bezproblemowość oraz duży portfel potencjalnych nabywców.
Jakie inne korzyści płyną ze współpracy z Państwa firmą?
Do sprzedaży przyjmujemy tylko obiekty handlowe, gdzie są realne oczekiwania właściciela, dobra lokalizacja, jasna sytuacja prawna, dobrze dopasowana struktura najemców i zagospodarowania terenu, dzięki czemu inwestorzy otrzymują wyselekcjonowane projekty o wysokim potencjale wzrostu wartości w dłuższym terminie.
W jaki sposób pomagacie swoim Klientom ?
Przy sprzedaży nieruchomości handlowych ważnych jest wiele czynników, które jednocześnie muszą zostać spełnione, by doszło do „deala”. Każdy projekt wymaga odrębnej analizy i wyceny, na co nie zawsze deweloperzy zwracają uwagę, szacując końcową wartość obiektu do sprzedaży. Pomagamy uniknąć ryzyk przeszacowania ceny i tzw. „spalenia rynku ofertą”. Możemy to osiągnąć poprzez stały kontakt z naszymi inwestorami, szczegółową znajomość ich wymagań i potrzeb, co pozwala dopasować precyzyjnie ofertę sprzedaży nieruchomości handlowej do potencjalnego odbiorcy, unikając zbyt szerokiego informowania rynku o możliwości nabycia. Często pracujemy do późna, by zrealizować ważne dla inwestora cele, w tym sprzedaż.
Jakie są oczekiwania współczesnych inwestorów?
Najbardziej preferowane są obiekty, gdzie częścią integralną jest najemca spożywczy z długoterminową umową najmu, nawet do 15 lat. Zawsze kluczowa jest lokalizacja, bo to ona determinuje pozostałe parametry obiektu. Inwestorzy za niektóre lokalizacje są w stanie płacić 7% kapitalizacji, a trafiają się takie, gdzie 10% nie zachęca do inwestycji.
Ile wynoszą stopy zwrotu z inwestycji w retail park lub obiekt wynajęty sieci spożywczej w mniejszych miastach ?
Do 9,25% dla obiektów w mniejszych miejscowościach i w drugorzędnych lokalizacjach, a w dużych miastach wojewódzkich do 8%.
