Zwiększenie podaży na rynku powierzchni handlowych w Polsce teoretycznie powinno działać na korzyść sieci handlowych. Praktyka jednak często wskazuje na odwrotną sytuację. Jak postrzega obecną sytuację powierzchni handlowych na polskim rynku centrów i galerii handlowych Anna Korzeniowska-Kacprzak, dyrektor ds. rozwoju sieci Abra SA?
W ciągu ostatnich kilku lat znacznie zwiększyła się ilość powierzchni handlowych oferowanych w retail parkach, gdzie głównymi najemcami są wielkopowierzchniowi operatorzy sportowi, z branży wyposażenia wnętrz oraz chińskie centra handlowe.
Opłaty związane z utrzymaniem lokali w centrach handlowych, w tym czynsze są zdecydowanie za wysokie, a standard lokali, w jakim deweloperzy chcą przekazywać przedmioty najmu jest zbyt niski w stosunku do ich oczekiwań od najemców w zakresie innych postanowień umownych – brak możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w przypadku nieuzyskiwania progu rentowności przez sklepy czy niewywiązywania się z obowiązków przez wynajmującego, kilkustopniowe, a co za tym idzie kosztochłonne zabezpieczenia należności wynikających z umowy najmu, narzucanie niezgodnej ze strategią najemcy polityki marketingowej, brak jakiejkolwiek elastyczności przy współpracy z najemcą i wiele innych. Doprowadzenie lokalu ze stanu surowego oferowanego przez wynajmującego do standardu oczekiwanego przez wynajmującego i równocześnie spełniającego kryteria standardu najemcy to niejednokrotnie równowartość czynszu za cały okres trwania umowy najmu.
Lokale powinny być przekazywane w stanie i standardzie zgodnym z normami dotyczącymi lokalu handlowego, w którym po wprowadzeniu tam elementów aranżacyjnych unikalnych dla danego najemcy, można by rozpocząć działalność handlową.
Wejście Polski do strefy Euro na pewno ustabilizowałoby różnice w wysokości czynszu w poszczególnych okresach najmu wynikające z wahań kursów walut. Jeśli chodzi o sam proces kształtowania wysokości stawek najmu w centrach handlowych, to ta kwestia nie miałaby znaczenia. Zdecydowanie większe znaczenie ma zbyt duża ingerencja banku w sprawy wynajmowania lokali w centrach handlowych. Poziom czynszu regulowany przez bank udzielający kredytu na budowę centrum handlowego, któremu bardziej opłaca się nie zezwolić na wynajęcie lokalu najemcy za niższą niż skalkulowana przez specjalistów bankowców cena, pozostaje zupełnie nieadekwatny do dynamicznych warunków rynkowych, w rezultacie czego wiele powierzchni pozostaje przez długie okresy niewynajętych. Pustostany bardzo negatywnie wpływają na odbiór danego centrum handlowego przez klientów, a tym samym obniżają ilość klientów odwiedzających centrum i dokonujących zakupów.
Deweloperzy, na zasadzie równorzędności stron umowy, powinni w większym stopniu ponosić ryzyko związane z prowadzeniem działalności przez najemców w komercjalizowanych przez nich centrach handlowych np. przez uzgadnianie czynszu wyłącznie od obrotu, czy też ustalania granicznego poziomu wzrostu tzw. kosztów wspólnych.
Najmowana przez nas powierzchnia handlowa powinna być przygotowana w standardzie zgodnym z minimalnymi wymaganiami odnośnie lokalu użytkowego, wszelkie instalacje techniczne wchodzące w skład instalacji całego centrum, a zwłaszcza te, dla których zostały określone parametry szczegółowe specyficzne dla danej budowy powinny być wykonane na koszt dewelopera/wynajmującego, podstawowe instalacje i podziały lokalu również powinny zostać wykonane przez dewelopera/wynajmującego jeszcze przed przekazaniem lokalu najemcy. Po stronie najemcy powinny zostać jedynie elementy aranżacji czy adaptacji, które są wyjątkowe i specyficznego dla jego konceptu sklepu i wykraczają poza podstawowy standard określony przez polskie normy.
Nasze poszukiwania co do lokalizacji dla sklepów własnych Abra SA koncentrują się na miastach od 100 tys. mieszkańców, a dla sklepów franczyzowych już od 20 tys. mieszkańców. Przy wyborze decydujące znaczenie ma to, czy jest to jest galeria handlowa, która nie jest preferowanym miejscem ulokowania naszego sklepu – bardzo drogim i nie dającym gwarancji sukcesu, czy też retail park, w którym naszymi sąsiadami są inni najemcy z branży wyposażenia wnętrz - co daje nam względne poczucie właściwego pozycjonowania miejsca w świadomości klientów. Oczywiście kluczowa jest lokalizacja na parterze oraz dostęp do strefy dostaw. Poszukujemy lokali położonych przy głównych szlakach komunikacyjnych miasta, ze swobodnym dostępem zarówno dla pieszych, jak i zmotoryzowanych klientów. Dodatkowym atutem lokalizacji jest duży parking oraz możliwość odpowiedniego wyeksponowania logo. Znaczenie mają także warunki techniczne lokalu tj. minimalny metraż 600 mkw., szerokość lokalu ok. 15 m oraz sufit na poziomie min. 3,30 m.
Tagi:
