W ostatnich latach rynek jest bardziej przyjazny dla najemców. Wynika to z pewnością z powiększającej się stale liczby centrów handlowych i trudniejszej ich komercjalizacji. Centra handlowe, zwłaszcza te powstające w mniejszych miejscowościach, muszą powalczyć o najemców. Zmiany dotyczą z pewnością okresów najmu, które uległy skróceniu, zwłaszcza w przypadku mniejszych sieci. Często też, w celu zachęcenia najemców, wynajmujący oferują pewne zniżki w czynszach (np. 50% czynszu przez okres pierwszych trzech miesięcy, itp.) lub proponują wyższy standard wykończenia pomieszczeń (czyli przejmują na siebie część kosztów fit-out’u). Można też zauważyć, że najemcy częściej próbują negocjować wykreślenie z umów najmu klauzul dotyczących zakazu konkurencji czy doprecyzowanie zasad waloryzacji czynszu lub zamieszczenia warunków, jakie muszą być spełnione, aby zobowiązani byli rozpocząć działalność w lokalu.
Jeszcze kilka lat temu możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę ograniczona była w zasadzie wyłącznie do przesłanek wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego. Obecnie najemcy, niejednokrotnie skutecznie, forsują wprowadzenie do umowy zapisów przyznających im prawo do wypowiedzenia umowy także w dodatkowych sytuacjach (np. gdy radykalnie obniża się standard centrum handlowego lub wynajmujący nie świadczy usług, za które uiszczane są opłaty eksploatacyjne). Ponadto najemcy coraz częściej starają się umieścić w umowach korzystne dla nich zapisy dotyczące obowiązku wynajmującego do zapewnienia i utrzymania wynajmowania określonego procentu powierzchni centrum handlowego, zastrzegając sobie prawo wypowiedzenia umowy, jeżeli wynajmujący naruszy takie zobowiązanie.
Warto przeczytać dokładnie całą umowę. W szczególności na pewno trzeba zwrócić uwagę na zasady płatności czynszu, inne obowiązki najemcy wskazane w umowie, czy zasady rozliczeń kosztów eksploatacyjnych. Warto też dokładnie przeanalizować, jakie pozycję wchodzą w skład kosztów eksploatacyjnych. Wynajmujący starają się przenieść wszelkie koszty utrzymania centrum handlowego na najemców, dlatego należy sprawdzić, za co najemca będzie zobowiązany płacić, a także upewnić się, że umowa zawiera procedury pozwalające najemcy sprawdzać rozliczenie kosztów eksploatacyjnych (np. raz w roku), które zwykle rozliczane są w formie zaliczek. Zawierając umowę, w której czynsz określony jest w złotówkach na pewno unika się ryzyka różnic kursowych. Z drugiej zaś strony, takie różnice kursowe mogą być korzystne również dla najemcy, więc ryzyko ponosi także wynajmujący. Kwestia denominacji czynszu uzależniona jest w dużej mierze od przedmiotu działalności najemcy i oceny, czy wyrażenie czynszu w walucie obcej może odbić się negatywnie na cenach oferowanych przez niego towarów lub usług w celu zapewnienia rentowności najmu.
Zapisy dotyczące rozliczania kosztów eksploatacyjnych na pewno powinny być przedmiotem szczegółowej analizy ze strony przyszłego najemcy, bo mogą mieć istotny wpływ na sytuację finansową najemcy. Podobnie do zapisów dotyczących rozliczania czynszów od obrotów i związanych z tym obowiązków najemcy. Na pewno najwięcej kontrowersji budzą zapisy, które mają wpływ właśnie na sytuację finansową najemcy. Rozbieżności powstają także w przypadku zastrzegania przez wynajmującego prawa do wstrzymania dostaw mediów do lokalu, gdy najemca narusza umowę najmu, jeśli takie wstrzymanie następuje w okresie, gdy umowa najmu jeszcze obowiązuje. Problemem są także zapisy, w których wynajmujący wyłącza prawo najemcy do rozwiązania umowy najmu w przypadku zamknięcia/zniszczenia znacznej części centrum handlowego.
Tagi:
